解体業者から見た古家付き土地の売却のメリット・デメリット
2023年7月18日更新
目次
親が住んでいた実家を相続で受けたり、自分自身昔住んでいた思い出の家だったり、残された両親の家財も捨てるのもしのびなく、古家付き土地の所有者様は、とりあえずそのままにしがちなケースもあるかと思います。
でも気づいたら、何年も放置してしまって、雑草に囲まれて、室内はカビだらけ、床は穴が空いてしまっていたり、柱は腐っていたり。
このように、処分するにできなく、どうしていいかわからない方も多いのではないでしょうか。
現況のまま売却した方がいいのか？
それとも、更地にしてから売却した方がいいのか？
それぞれのメリット・デメリットを、解体業者目線で見ていきましょう。
そのまま売却のメリット・デメリット
（メリット１）古家にそのまま住むことができる
古家の状態が良ければ、そのまま住みたいという買い手も多いです。
というのも、建物の評価は木造住宅ならば、、、
減価償却により22年間で価値が0円になるため、十分住めるのに、購入費用が土地代だけで済むので、購入希望者からするととってもお得なのです。
築30,40年の戸建てならば、耐震性に関しては安全とは言い切れませんが、条件がよければ全く問題なく住むことができます。古家付き土地で購入して、200~300万円ほどで室内をリフォームしてみて、住んでみたいという方もいらっしゃいます。
築年数がそれほど経過していない、または築年数が経っていたとしても、状態の良い建物でしたら解体せずに、そのまま売却が望ましいでしょう。
（メリット２）解体費用の負担がない
古家付き土地で売却するため、売買契約後にもし買主が解体を望むのであれば、解体費用は買主負担になります。
この10年ほど産業廃棄物処理費や人手不足の影響で、解体費用は高騰し続けており、、、
通常の戸建ての解体ではおおよそ100~200万円前後かかってきます。
さらに延べ床面積が大きかったり、道路条件が悪かったりすると300万円を超える出費が発生します。売却前に、この解体費用を抑えることができるのは大きなメリットとなります。
いつかは必要になる解体費用ですが、銀行などでも解体に関するローンは整備されているとは言えず、通常は現金での支払いになります。
売却前に、解体費用を用意するのが難しい場合は、そのまま古家を解体せずに、売却してよろしいかと思います。
（デメリット１）買い手がつきにくい
もし、古家の現況の条件が悪く、雑草に囲まれていたり、木が朽ちてきていたりした場合、購入希望者からすると、どうしても印象が悪く、きれいに新築した状況を想像しづらかったりします。
それはつまり、土地の売却価格にもダイレクトに影響があります。
立地状況が良ければ、将来性を期待して高値で購入されることもありますが、駅から離れたエリアで建物の状態が悪いとなるとなかなか希望額を下げても売れないなんてことも起こり得るかもしれません。
特に、遠方の空き家になると、日々の管理・メンテナンスをほぼ不可能でしょうから、何年も放置し続けてしまったら、購入希望者はなかなかつかないのではないでしょうか？
もし販売が長引く可能性のある物件でしたら、ご自身でメンテナンス可能かどうかも判断基準に入れてお考えください。
もし、一般の方への売却が難しいようでしたら、不動産会社さんなどBtoB業者さんに買い取ってもらうといった選択もあるかと思います。
更地にしたメリット・デメリット
（メリット１）買い手がつきやすい
住宅の新築を考えている方は、もし綺麗に解体ができている土地であれば、古家付きよりも更地の方が建築のイメージが湧きやすいです。
気持ちの面でも、「よし、この土地を購入して新築するぞ！」という前向きな姿勢になります。
そのため、比較的早く売却が進んだり、思っていたよりも高値で購入してもらえたなんてことはあることでしょう。
（デメリット１）解体業者へ発注の手間と施工の品質
ご自身で解体を発注することになるので、解体業者とのやり取りの手間が発生します。
解体業者が見積り前の現地調査で確認する項目を解説【木造住宅解体】
※解体業者が見積り前の現地調査でどんなことを確認しているのかが、こちらのブログでわかります。こちらを見ることで、解体業者とどんなやり取りが発生するのかがわかります。
さらに、どの住宅でも、きれいさっぱりした更地にできるという訳ではありません。
土地に高低差があって土を擁壁で支えていた場合、擁壁まで解体してしまうと、土を留めるものがなくなってしまうため、土が崩れてきてしまいます。
そのため、擁壁を一部残して解体するのですが、、、
この残った擁壁がなんとも言えず、、、
ぱっと見、「なんか汚いのです！」
土地購入前に、購入希望者に、「ここに家建てるの？本当に大丈夫？」
と、不安に思わせてしまう可能性が出てきます。解体する前に、解体した場合、どんな仕上がりになるのか業者に確認してください。
解体した後の更地が、綺麗に整地されていればメリットにもなりますし、もし整地が綺麗とは言えない場合はデメリットにもなります。
解体業者の良し悪しは整地からわかる【住宅解体における良い解体と悪い解体】
※こちらのブログから、解体業者が良い解体をするのか、悪い解体をするのか、解体業者の施工の品質へのこだわりがわかるポイントを解説しています。
（デメリット２）固定資産税が古家付き土地よりも高い
上物（建物）がある土地は、軽減税率の適用があるため、古家付き土地よりも、更地の方が固定資産税が高くなります。
売却にもし、1年など長期間かかってしまう場合、建物があったときよりも、数十万円高い固定資産税の負担が発生しますのでご注意ください。
まとめ
いかがでしょうか？
古家付きで売却するのも、更地にして売却するのどちらが良いとは一概には言えません。
お客様のご条件に合わせて、古家をそのまま売却するのか、更地にしてから売却するのか、ご検討なさっていただくのがよろしいかと思います。
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