テナントビル飲食店内装の原状回復・スケルトン解体の流れを事例で紹介
2025年6月27日更新
＜解体業者が教える３つのポイント＞
・解体業者が内装解体で気をつけているポイントを解説
・テナントビル飲食店の内装解体の流れがわかるようになる
・実際の解体作業を画像付きで解説
目次
1.1 賃貸借契約書の確認（スケルトンなのか原状回復なのか）
2 内装解体の発注する業者を選ぶのに知っておいた方がいいこと
3 内装解体中に発生する可能性として知っておいた方がいいこと
5 テナントビル飲食店の内装解体の発注前に注意すべきポイント
5.2 繁華街での日中作業のため通行人への配慮があるかどうか
事前に準備・確認しておいた方がいいこと
こんにちは！
もし、店舗やテナントの内装解体をすることになった場合、ほとんどの方が初めてのことなので、何を準備して、何に気をつければいいかわからないかと思います。
そんな気をつけるべきポイントを内装解体業者の目線から解説していきたいと思います！
賃貸借契約書の確認（スケルトンなのか原状回復なのか）
内装解体の場合、原状回復義務の範囲を明確にしておくことが非常に重要です。
どこまで解体が必要か、どこは残すべきか、賃貸借契約書や特約事項を細かく確認する、またはオーナーさんや管理会社と話し合って確認してみましょう。
スケルトン解体
「スケルトン」という躯体のみの状態に戻すことを言います。要は、内装は何も残っていないまっさらな状態にすることです。
解体業者目線ですと、お客様からのお問い合わせで、よく「スケルトン解体をお願いします」とご連絡をいただきます。
しかし、よくよく打ち合わせしてみると、実は残す箇所があったり、壊してほしくない箇所があったりすることはとても多いので、施工範囲の認識を合わせることは大事です。
居抜き状態での引き渡し
契約書に、次のテナントがそのまま使える「居抜き」の状態での引き渡しが可能かどうか、またはオーナーさんとの話し合いの中で確認してみてください。
この場合は、部分的な解体で済むケースや、什器の一部撤去で済むので、解体費用がとても抑えられる、またはそもそも内装解体業者に発注する必要がないケースも多いです。
特定の設備の残置
オーナーさんや管理会社の意向で、特定の設備（エアコン、排気ダクトの一部など）を残す必要があるのか確認してください。
テナントの返却では、借主側はスケルトンで返すという認識で、一方で、オーナーは次に入居するテナントのために、エアコンは残して欲しい、ここの棚は残してほしいなどあって、認識の不一致が起きやすいので、注意が必要です。
契約不適合
もし賃貸契約書の内容と異なる状態で引き渡してしまうと、オーナーさんから損害賠償や原状回復を請求される可能性がありますので、事前に契約書の内容をよく確認してください。
図面や設計図の有無
実際に、内装解体お見積もりを依頼する業者さんに、図面や設計図のコピーを渡せると、スムーズに進みます。
構造、設備（電気、ガス、水道、空調、換気など）、配管の位置を把握し、どこまで解体して良いか、残すべきものがあるかを確認します。特に、共有部分や躯体に関わる部分は慎重に判断が必要です。
A工事・B工事・C工事の区分
A工事
建物のオーナーさんが発注・費用負担する内装解体工事のことを言います。
B工事
テナントが希望し、オーナーが発注する工事で、費用はテナントが負担する工事のことを言います。
エアコンや防災設備など、ビル全体の設備に関わる部分が多いです。オーナーさん指定の内装業者になることもあり、テナントさんご自身で工事業者を探したり、相見積もりができないことが多いです。
C工事
テナントが発注・費用負担する工事のことです。
主に、内装の撤去などがこれに該当し、発注者が自由に業者を選べるのが一般的です。
ご自身が発注する内装の解体がどの工事区分に該当するかを契約書で確認し、オーナーや管理会社と認識をすり合わせましょう。
内装解体の発注する業者を選ぶのに知っておいた方がいいこと
内装の解体業者と言えど、マンションのリノベーションだけをやっている業者、飲食店をメインにやっている業者、事務所の原状回復をやっている業者など、得意・不得意が分かれることがあります。
例えば、飲食店の内装解体は、一般的内装の解体とは異なる専門知識が必要で、特に厨房設備の撤去や給排水・ガス配管の処理には専門性が求められます。また、繁華街での解体作業と搬出作業になることが多いので、周辺への細やかな気遣いができるかは大事になります。
できるだけ、実績が豊富で、ご自身が希望される業種の解体経験がある業者を選びましょう。
複数の業者からの相見積もり（立会い必須）
複数の業者から見積もりを取り、費用だけでなく、作業内容、工期、安全対策、産業廃棄物の処理方法なども比較検討しましょう。
必ず解体業者に現地調査に来てもらい、解体範囲、残置物、設備の状況などを一緒に確認しましょう。できれば、オーナーや管理会社も交えて三者で確認し、工事をする際には契約書など書面に残すとトラブルを避けられます。
見積り費用が安すぎる業者には注意すること
最近では、外国人の業者さんも増えてきていて、びっくりするような安い見積もり価格を提示する業者さんも中には出てきました。
その場合は、見積もりの内容を細かく聞いて、適切な産廃処理をするのか、適切な施工計画に基づいているのか確認してください。
あまりに見積りが安い場合は、短期での工事で、かなり荒い施工となってしまって、騒音、粉塵、水漏れなどで予期せぬ近隣トラブルに巻き込まれる可能性が高くなってしまいます。
また、見積もり担当は日本人でも、工事担当は全員外国人だと現場でトラブルが発生した際に、日本語でのコミュニケーションができないケースもありますので、ご注意ください。
許可と保険の確認
建設業許可（解体工事業）
解体工事を行うために必要な許可になります。依頼する業者が許可を持っているか確認してください。
産業廃棄物収集運搬業許可
解体で発生した産業廃棄物を適切に処理するために必要です。
これらの許認可がない業者は、不法投棄などのトラブルに繋がる可能性があるので避けるべきです。また、万が一、工事中に事故が発生した場合に備え、損害賠償保険に加入しているか確認しましょう。
内装解体中に発生する可能性で知っておいた方がいいこと
施工範囲の不一致から来る不必要な部分の解体
前述の通り、内装解体では、施工範囲の不一致から来るトラブルが最も多くなります。事前に、テナントさん、オーナーさん、解体業者の中で施工範囲を一致させてから工事を始めましょう。
近隣からのクレームの発生の可能性
解体工事は騒音や振動、粉塵を伴います。
事前に近隣住民へ工事期間、作業時間、内容について説明し、理解を得ておくことがトラブル防止に繋がります。挨拶文の作成や配布など、解体業者が実施するのか、ご確認ください。
クレームが発生することで工期が伸びる可能性
クレームが発生してしまうと、作業時間が限られてしまったり、作業できる工具が限定されてしまい、工期に遅れが発生することが考えられます。
期間には余裕を持って、工事の発注をするように、心がけてください。
それでは、内装解体で知っておきたい一般的な知識をここまでにして、ここからは実際に、リプロで解体を行なった事例で紹介していきたいと思います！
テナントビル飲食店の内装解体の解体費用
運営していた店舗を閉店・移転するにあたって、内装を撤去しなければならなくなってしまった・・。
でも、内装解体工事の費用ってどのくらいなのだろう？まずは、費用が気になりますよね？
ところが、、実際にこれまで2,500件の内装解体をおこなってきた弊社に言わせると、、
内装解体工事の費用の相場はあってないようなものなのです。
というのも、撤去範囲・作業内容・産廃の種類によって、金額が大きく変動してしまうからです。
＜内装の解体費用の相場＞
撤去範囲・作業内容・産廃の種類によって、金額は大きく変わるため、相場と呼べるものはないと考えた方がいい
例えば、RC造の建物でスケルトン解体と言われれば、天井・壁・床の躯体コンクリートを表すまで内装材を撤去します。
しかし、同じスケルトン解体であっても、内装の状況によって作業内容・産廃の種類が異なってきます。
事務所として使用されていたのか、飲食店を運営されていたのか、それともマッサージ店なのか？
事務所であれば内装はシンプルなケースが多いので費用が抑えられる場合が多いですし、飲食店等はやはり凝った内装が多いので、間仕切り壁をどこまで取るのか、残すのかによって金額は全く異なります。
また、産廃の搬出に関しても費用に大きく影響があります。
解体材の搬出をエレベーターを利用できるのか、それとも階段で下ろさないといけないのか。
はたまた、内装解体の現場に産廃トラックを横付けできるのか、近くのコインパーキングに駐車して小運搬しないといけないのか。
これらの要因によって、かかる金額は数十万から、施工範囲が広いと100万円単位で変わってきてしまいます。
となってしまうと、相場って言えないのはご理解いただけるかと思います笑
ですので、内装解体は特にオーナー様または、借主様との現場での施工範囲の確認作業が非常に大事になります。
＜内装解体の施工範囲の確認＞
相場と呼べるものがない分だけ、内装の解体は施工範囲の事前打ち合わせが大切。トラブルを未然に防ぐために、弊社では事前の打ち合わせを必須にさせていただいています。
今回は、実際に弊社にお問い合わせいただいた、部分撤去の内装解体工事の流れをご紹介していきたいと思います。
テナントビル飲食店の内装解体の発注前に注意すべきポイント
繁華街の中にあるテナントさんの内装解体も弊社でよく行わせていただいています。
テナントさんは店舗、飲食店、オフィスなど様々ですが、今回は飲食店さんの内装解体を施工しました。
繁華街にあるテナントビルのオーナー様または、テナントさんが移転や閉店などで内装解体を発注いただく前に、工事を行う解体業者は、いったいどんなところに注意をすべきなのかをご紹介していきます。
合わせて、実際に工事を行った施工の流れを解説していきますので、ご覧ください。
内装解体工事の見積り公開・原価の解説【飲食店 居酒屋】
もし、内装解体の費用を知りたい方は、こちらをご参考ください。
近隣のテナントさんへ事前のご挨拶があるかどうか
今回は５階建てのビルですので、工事の前段階として、着工前にビルの他のテナント様にご挨拶をします。
何故内装解体において、近隣テナントさんへの挨拶が大事かというと、内装工事はコンクリートブロックやコンクリート土間を解体する際に、電動工具を使用したハツリ作業を行うのですが、このハツリ作業の騒音・振動が非常に大きいのです。
「ガッッガッガ」
「ドドドドドド」
といった、頭が痛くなるような音と振動が日中に鳴り響いてしまうのです。
もしも他のテナント様からクレームがあった場合、現場が数日間止まってしまったりして、工期が延長してしまうなんてことにもなりかねません。
リプロ工法
事前に騒音・振動による近隣からのクレームが起こり得ることを想定して、現場ごとの特徴に合わせた施工計画を練っていきます。
ですので、弊社では現場の特徴に合わせて、、、
「この現場ではテナントさんが多いし、人の出入りが多そうだな。日中にブレーカーを使用すると迷惑になるから、ウォールクラッシャーで音をなるべく出さないように、解体していこうか。」
「この現場は、夜間作業で夜間の間は人がいなくなるから、電動ブレーカーを使用して、音と振動があっても多少は大丈夫だな。」
このようなことを頭で考えながら、事前に施工計画を立てています。
繁華街での日中作業のため通行人への配慮があるかどうか
また、西新宿の繁華街のテナントビルでしたので、通行人の方への配慮は不可欠ですし、管理組合さんと話し合いをおこない、日中に作業を行うことになりました。
ただし、日中に人通の多い繁華街の中に、ずっとダンプを停めておくわけにはいきませんし、産廃搬出作業は、木くずやコンクリートガラなど危険なものばかりを運搬します。
搬出時に、通行人やテナント利用者の方が多い中で、焦ってダンプに積み込みしようとして、通行人の方に怪我を負わせてしまう可能性もなきにしもあらずです。
今回の現場では、解体材の搬出には早朝と14-16時の間だけとし、できる限り、通行人の方やテナントをご利用いただくお客様にご迷惑がかからないような時間帯になるように、施工計画を立てていきました。
さあ、それでは実際の工事の事例を見ていきましょう！
実際の飲食店内装解体の施工事例
今回の内装撤去の概要
今回は西新宿にある、テナントビル地下1階の飲食店の内装解体工事を施工させていただいたので、その工事内容をお伝えしていこと思います。
現場の概要は以下の通りです。
西新宿1丁目 RC建物地下1階 約130ｍ2 スケルトン解体
作業内容は大きく分けると、、、
・搬出路（階段）養生
・天井内装材撤去
・壁内装材撤去
・床内装材撤去
・厨房部土間コンクリートハツリ
・看板シール剥がし
・エアコン内外機撤去&ダクト類処理
・電気配線処理
・給排水管処理
となります。
椅子・テーブル等の残置物類はお客様の手配でほぼ片付いていましたので、最初から解体作業を行うことが出来ました。
椅子・テーブルなどは事前に撤去していただくと、見積り費用も安くなり、工事もスムーズになります。
搬出路（階段）養生
まずは、搬出路の養生を行っていきました。
今回の現場では、エレベーターは他のテナントさんのご利用もあるので、階段から解体材を搬出することになりました。
搬出路である階段は、プラスチックベニヤで養生しました。
時々、「階段は養生をすると滑って危ないから養生はしない！」という方もいます。
色々な考え方があるかと思いますが、当社では、外階段は養生をあまり行いませんが、内階段の場合は必ず養生を行います。
外階段は、風雨にさらされも大丈夫な素材で仕上げてあります。仮に汚してしまっても水洗いが出来ます。
しかし、内階段はそうはいきません。
普通に内装材で仕上げてあることがほとんどで、一度汚してしまうと掃除が大変なことになるか、最悪、仕上げ材を交換しないとどうにもならなくなってしまいます。
今回もルール通りに養生を行って大正解です。
かなりプラスチックベニヤが汚れているのが分かります。養生をしていなかったら、仕上げ材のPタイル貼替えになっていたでしょう。
天井・壁内装材撤去
まずは、天井・壁の内装材撤去から作業を行いました。
天井と間仕切壁類はLGS下地にボード仕上げでしたので、ボードを先行して剥がしていき、あらかた剥がし終わったら下地の撤去を行いました。
外周の躯体面も同じ仕様でしたので、スムーズに撤去出来て良かったです。
建物の躯体に直貼りするGL工法の場合だと、ボードがボロボロと剥がれてしまう上に、ボンドのダンゴをハツリ取らなければならなくなります。ハツリ取る際に、電動ピックの平ノミを使用するため音も結構出てしまいます。
GLボンドではなくLGS下地が見えたら、私たち内装解体工は、大概「ラッキー♪」と呟きます(笑)
やはり、極力音は出したくありません。
写真ではボンドのダンゴの跡が見えますが、こちらは今回のものではなく前回内装材を撤去した時の跡だと思われます。
今回は厨房機器が残っていたのですが、解体3日目にお客様手配の引取り業者さんが来て、解体作業を進めながら厨房機器類の片付けを同時進行で行いました。
内装解体工事前に搬出して頂ければ私たちも楽なのですが、飲食店の場合だと大体カウンターがあって搬出できないと言われるケースが多いようです。
引取り業者さんと日程を調整して、カウンターと搬出に必要なルート確保のための内装材を先行で撤去することは可能です。状況に合わせてご相談下さい。
天井と壁の撤去・処理が終わったら、一度解体材を搬出します。
床内装材撤去
天井・壁分の解体材を搬出したら、組床を解体しました。
床は木組みだったため、電動工具とバールを使い撤去しました。撤去後は、木くずとして搬出・積込を行い運搬しました。
この時点で、内装材はほぼ無くなっています。
あとは、メイン作業である厨房の土間コンクリートハツリです。
厨房土間コンクリートハツリ
事前挨拶で1Fにある店舗の方々と調整させて頂いて、ランチタイムの11時～14時を避けて厨房土間コンクリートのハツリ作業を行いました。
今回の現場は一番下の階でしたので、場合によっては全てコンクリートの可能性もあると想定していましたが、土間コンクリートの中はスタイロフォームでした。
それでもそれなりの量のコンクリートガラになります。人力で全て地下１階から階段荷上げを行いました。搬出作業では、これが一番きつかったです。
コンクリートガラを片付けたら、防水層を撤去して厨房土間コンクリート解体作業は完了です。
飲食店の内装スケルトン解体で気をつけたい厨房土間の解体【解体業者が解説】
飲食店における厨房土間の解体では、グリストラップの廃油を処分する場合もあります。飲食店の内装解体をご希望される方は、注意点をこちらに記載してありますので、ぜひご参考ください。
看板シール剥がし・ダクト類処理
続いて、看板のシール剥がしと大きな器具類の撤去を行いました。
看板はシールを剥がすだけでよかったので、糊剥がしスプレーとスクレーパーを使用して簡単に撤去できました。
給排気ダクト類は、管理会社様の方から撤去する範囲をしっかりとご指示頂きましたので、指定範囲を確認しながら作用を行いました。
エアコン内外機の撤去
エアコンは、冷媒管を残して内外機ともに撤去でした。室外機は屋上にあり、まずは、フロンガス回収を行いました。フロンの回収が終わったら、室外機を屋上から手で下せる大きさに解体します。
解体後は気を付けながら屋上から5階まで人力で降ろし、5階から下はエレベーターで荷降ろししました。
室内機は天吊りでしたので、数名で協力して撤去して下ろしました。
電気配線・給排水管処理
最後に、電気配線と給排水管の処理を行いました。
電気配線は分電盤を残して、誘導灯・非常灯など必要なものを除き全て撤去しました。
給排水管はいつも通り飛込みの部分でキャップ止めをしました。
電気屋さんが配線処理をしてくれている間に、撤去し忘れた部分はないかダメもチェックしていきます。
最終清掃を行い、養生を撤去して作業完了しました。
完了確認
お施主様と管理会社様に現場を確認して頂き、了承を頂きました。
今回の作業はRC建物の内装スケルトン解体で、且つ管理会社様から撤去範囲の明確な指示がありましたので、非常にスムーズに作業を進めることができました。
心配していたハツリ作業による他テナント様のクレームも無く、無事に完工できて良かったです。
リプロでは現地調査を必須とさせていただく理由
リプロでは正確なお見積もり算出を目指します
今回はの撤去作業は、繁華街のテナントビルでしたので、ダンプを置く時間に、はつり作業の時間など、気を使う場面が多く、外階段を使用しての搬出作業になりました。
ビルなどでは、エレベーターを使用できるのか、階段での搬出になるのかで作業にかかる時間も人工も、全然変わってきます。
この辺りも、現地調査を行うことで、正確なお見積もり算出ができるのです。
よくお問い合わせでいただくのは、
「概算でいいから、とりあえず価格出してよ」
「相場でいくらなの？」
というご依頼が多いのですが、この業界では、まず概算でなんて数字は出せません。
搬出経路が違えば、現場ごとにかかる日数・作業員の数は異なりますので、費用は大きく変わって来ます。
リプロでは現地調査で、しっかりと根拠のあるお見積もり算出に努力しております。
撤去範囲の認識の不一致で起こるトラブルを防ぐため
内装の解体のお問い合わせをいただく際には、、、
「スケルトン解体でお願いします」
「原状回復工事をお願いします」
とよくご依頼をいただきます。
ところが、この「スケルトン解体」・「原状回復」という用語の認識のあいまいさが、トラブルの多くを引き起こします。
というのは、今回のように部分撤去で残す部分があるとなると、もしスケルトンだと思って、全部解体してしまうと大変なことになってしまいます。
スケルトン解体というと、本当に何も残っていない状態にすることをスケルトン解体というのです。
意外とオーナー様自身や借主様自身、残すべきもの・撤去すべき部分や、ご自身で後付けした内装ボードなどを共有できていないことが多いのです。
いざスケルトン解体をしてみると、、、
オーナー様からは、「ここは残してくれるんじゃなかったの？」
借主様からは、「ここって撤去するはずなのになんで残っているの？」
など、施工範囲の認識の不一致から、トラブルが起こってしまうのです。
弊社では、貸主の方と借主の方との作業内容の確認は必須だと考えます。
また、原状回復工事の場合、借主の方が私たちのお客様になることが多いです。最初の状態の記憶が曖昧で、スケルトンにするように言われていると話されます。
このスケルトンという言葉が実は微妙で、私たち専門業者からしたら「スケルトン＝内装材を全て撤去して躯体をむき出しする」なのです。
営業が現場調査の時点で、撤去範囲を詳しく伺うのはこのためです。
内装解体で起こる可能性のある３つのトラブルとその解決方法、店舗ごとの解体費用のイメージ、施工事例をこちらでまとめていますので、ご覧になってください。
まとめ
ビルの店舗の内装解体は、他の階のテナント様が入っている場合が多く、挨拶や工事に関する説明をしておかないとクレームにつながります。
また、管理会社様などと施工範囲をしっかり確認しておくと、追加・やり直し作業も無くて済みます。
工事自体のクオリティはもちろん、お客様のみならず、関係する方々も含め安心・安全の施工をこれからも提供できればと思っております。
お問い合わせ、お待ちしております！
＜パートナー企業・協力会社様募集♪＞
リプロでは、現在協業していただけるパートナー企業・協力会社様を募集しております。
工務店様、設計事務所様、不動産会社様、士業様など、お気軽にご連絡いただけますと幸いでございます。
＜リプロの施工事例はこちらをご覧ください＞
