工事開始前に知ってほしい！住宅の解体で起こりうる３つのトラブル【解体業者が解説】
更新日：2022年3月31日
＜解体業者が教える３つのポイント＞
・住宅の解体でクレームが起こる理由と対処法を解説
・住宅の解体は原価計算のもと施工する業者がおすすめ
・不法投棄が起こる理由と罰則について解説
目次
1.3.2 クレーム後に、その土地に住み続けるのは施主様ご自身
トラブルその① 近隣住民からのクレームの発生
「解体って壊すだけで、結局更地になってしまうのだから、どこに発注しても変わらないでしょ？」
「だったら、何社も見積もりを取って、一番安いところに発注すればいいじゃないか！」
はい、相見積りをすれば、確かに安く済ませることができると思います。
が、、、
ちょっと待ったー！
安くするにしても、原価割れを起こすほど、解体業者に競い合わせるとどんなことが起こるのか。
今回は、住宅の解体費用を安く抑えようとしすぎたために、起こってしまう事例の中で、近隣住民の方々からのクレームについてお伝えしたいと思います。
住宅解体で近隣の方から苦情が来る理由
住宅の解体工事は、一般のお客様からすると、通常身の回りに起こることではないのです。
ガンガン！ドンドン！という職人さんが屋根から瓦を投げ捨てる音
バキバキ！メキメキ！という重機の木造躯体を壊す音
「そうじゃねー！あぶねーぞ！」という職人さんの怒鳴り声
他にも、、、
ほこりが舞って、洗濯物が汚れてダメになってしまった
職人さんがお昼に、家の前でタバコを吸っていて煙かった
外国籍の職人さんが乱暴に重機を操作していて怖かった
大きくて、汚れたダンプが前面道路に一日中駐車していた
住宅解体というのは、このような聞いたこともない騒音、見たこともない風景、２階まで舞ってくる耐えがたいほこりが、約２週間に渡って、普段静かな住宅街に繰り広げられるのです。
近隣にお住まいの方々からすると、、、
むしろ苦情を言いたくなるのが普通でしょう。
住宅の解体で、近隣からクレームを絶対に起こさないということはできません。
事前にクレームを起こさないために、どのように注意すればいいのか、そしてもし起こった場合、どのような対処をすればいいのかを知ってもらえたら幸いです。
住宅解体で起こりうるクレーム
騒音
一番多いクレームはやはり、騒音です。
日本は地震大国でこれまで地震が来る度に、倒壊する家屋は多かったのですが、1981年以降は新耐震基準が設けられ、耐震性の問題から、様々な工夫で住宅は頑丈に建てられることになりました。
耐震性が高い建物ということは、解体する時には逆に言えば、、、
本当に解体しづらいのです。
最近の建物の解体は以前と比較して、、、
とにかく工期の長期化と解体費用の高騰が起こっています。
もし、それを無理にでも解体費用を安くしようした場合、一体どうなるのか。
元々は丁寧に施工できる技術を持っている職人さんなのに、とにかく必死に工期を短くしようとして、荒っぽく解体作業をしていく
職人さんの人件費を抑えようとして、外国籍の経験の浅い職人さんたちが重機に乗って、近隣への騒音の迷惑なんて関係なしに、建物をぶっ壊していく
そうなると、大きな音を出したくなくても、早く解体しないといけなくなるので、大きな音を出さざるを得なくなります。
解体業者の技術による問題も、もちろんあります。
が、解体費用を抑えようとしたことから、騒音が大きくなって、クレームが起こりやすい状況を自ら作ってしまうことになっているのです。
粉塵
こちらも、同じです。
通常、近隣への粉塵を考えると、手壊しでしっかりと丁寧に壊していくべきところを、解体費用を安く抑えるとなると、短工期で解体作業を終えないといけなくなります。
そうなると、解体業者はどんなことをするのか。
狭い立地であっても、無理やり道路側に重機を置いて、お隣へのほこりの被害などおかまいなしにガンガン壊してしまう
外国籍の経験の浅い職人さんたちが重機に乗って、近隣へのほこりの迷惑なんて関係なしに、建物をぶっ壊していく
なんてことにもなるでしょう。
路上駐車
こちらは、解体するためには、解体した後の解体材を産廃として処分する必要があります。
ですので、駐車場部分などにダンプを停めさせてもらったり、もし道路が狭かったり、駐車場スペースがなかった場合は、近くのコインパーキングにダンプを停めて作業することになります。
ここでも、もし解体費用を安く抑えようとしすぎるとどうなるのか。
解体業者はコインパーキングまで解体材を運び出しするのに、人件費がかさむのを避けるため、、、
狭い道路に無理やり大型のダンプを停めてしまう
交通誘導員が必要なはずなのに、交通誘導員も置かずに、解体作業をしてしまう
ということにもなるでしょう。
いかがでしょうか？
解体費用を安く抑えようとしすぎると、こんなことが起こってしまうリスクも含まれるのです。
さて、それではもし近隣トラブルになった際、法律的にどのような仕組みになっているのかお伝えしていきます。
法的責任と近隣関係のどっちを優先するのか
もし、このようなことから近隣の方とトラブルに発生してしまった場合、法律上の責任はどのようになっているでしょうか。
法律上は、施主様は責任を負うことはない
クレームの問題は、誰に責任があるかというと、民法（第716条）上、「注文者は、請負人がその仕事について第三者に加えた損害を賠償する責任を負わない。ただし、注文又は指図についてその注文者に過失があったときは、この限りでない」という条文があります。
つまりは、注文者である施主様に過失がなければ、責任を負うようなことはなく、基本的には請負人である解体業者に民法上、責任が発生します。
なので、近隣トラブルになって裁判沙汰になったからといって、解体業者に後は任せてしまっても問題はありません。
はい、法律上は、問題ないのですが、、、
クレーム後に、その土地に住み続けるのは施主様ご自身
ここで落とし穴が、、、
法律上の責任は、解体業者かもしれませんが、クレームがあった後に新しい住宅を建てるのであれば、その土地に住み続けるのは、施主様ご自身なのです。
「近隣トラブルになったら、法的な責任は解体業者にあるのだから、後は解体業者とお隣さん同士で、裁判でもやってよ。」
なんてことになってしまうと、解体した後に、新しい住宅に気持ち良く住み続けるのはなかなか難しいのではないでしょうか。
解体業者は、毎月何件、あるいは何十件もの解体案件を抱えています。
解体業者にとっては、その解体案件自体に標準的な予算があって、トラブルが発生して工期が多少長期化してもなんとかなるのであれば、まだいいのですが、、、
もともと解体費用が安く抑えられて受注して、予算ギリギリの案件のトラブルに、そこまで親身になって解決に奔走してくれるとは限りません。
トラブルが起こった後のことを考えても、解体費用を安く抑えようとしすぎるのは、もう少し考えた方が良さそうです。
クレームが起こった場合の対処法
解体業者と一緒にまずは謝りに行く
まずは、クレームのあった近隣にお住まいの方のところに、謝りにいきましょう。
この時に解体業者任せにせずに、施主様も一緒に謝罪に行った方がいいでしょう。
何故クレームが起こってしまったのか解体業者から聞き取る必要もありますし、クレームをおっしゃってくる近隣の方からも理由を聞き取る必要があります。
この時、近隣の方はかなり感情的になっている場合が多いので、謝りながらも何が嫌な気分にさせたのか理由をしっかり聞いてみた方がいいでしょう。
思いも寄らない言いかがりをつけられることも
中には、びっくりしてしまうような言いがかりをつけられるなんてこともあります。
あんたのところの解体のせいで、ひびが入ったから弁償しろ！（元々壁にひびが入っていた）
あんたのところの解体のせいで、こっちの住宅の躯体部分までおかしくなって、大地震が来たら崩れる危険性があるから建て直し費用を負担しろ！
解体では大きな騒音が響き、ほこりが舞って、バラバラになった解体材を目にして、お隣さんは必ずと言ってもいいほど不安になります。
場合によっては、そんな不安の感情から、このような言いがかりにまで発展してしまうケースもございます。
工事は止めない
ただし、クレームがあったからといって、解体工事を止めるのはお勧めできません。
一度、解体工事を止めてしまうと、近隣の方は目を光らせてしまって、いつ再会もできるか分からず、最悪の場合、何年もそのままなんてことに、、、
ですので、施工した解体業者と共によく話し合って、ご近所同士、お互いの気持ちの折り合いがつくような解決策を模索されてください。
工事の長期化、追加費用の負担となっても、重機を使わずに手壊しで静かに解体作業する、解体材を搬出する時には、家の前にダンプを停めて作業するのでなく、遠くのコインパーキングまで持っていくなど、方法はあります。
解体費用は施工原価を下回ることは通常はない
解体施工にも、原価があります。
例えば、木造住宅の解体であれば、、、
施工する職人さんの人件費と工具代
重機の使用料と回送費用
解体から発生した木くずなどの産廃輸送費
産廃屋さんでの処分費用
解体業者の事務所や土地などの間接費
などなど様々なお金が発生します。
この中で、解体業者が企業努力によって経費を削減していけるのは、、、
早く解体施工することで施工日数を削減して人件費を抑えること
重機の稼働時間を減らすことで、重機の使用日数を抑えること
くらいになってきます。
つまり、解体費用の見積りって、、、
人件費と、重機費用、いくらかの間接費と産廃処分費用くらいでしか、他社と価格で差をつけられないのです。
それぞれの現場ごとの解体の原価ってある程度決まっているんです。
木造住宅の解体の見積りを何社かお願いしていると、例えばA社が300万円の見積りなら、B社はどんなに頑張っても270万円とか、そのくらいの価格差になります。
この業界では、見積り金額を競って安くできるのは、他社の見積りから10~15%くらいが限度ではないでしょうか。
発注した会社の規模が小さければ、割り振られる間接費はある程度までは少なくなるかもしれません。または、産廃屋さんでの処分費用に関しては、もし解体業者が自社で産廃処分業の免許を取得している場合、自社の産廃工場で処分できるため、ある程度費用抑えることができると思います。
ところが、何社も見積りの金額を競い合わせると、時々なのですが、、、
「ウチなら200万円で全然やれますよ！」
何社も見積りの金額を競い合わせると、びっくりするくらい安い見積りを提出する業者さんが出てくることがあるかもしれません。
このような場合、ほぼ間違いなく、、、
原価割れを起こしています。
今回はもし見積り金額を減らせるとすると、どんなものが考えられるのか、施工に関することでお伝えできればと思います。
トラブルその② 手抜き施工の発生
原価割れの解体施工では一体どんなことが起こるのか
原価割れを起こして解体施工を受注した場合、工事が始まった後に、一体どんなことが起こるのかというと、、、
解体材の産廃費用を浮かすために自社の工場の裏で保管した後、不法投棄する
交通誘導員が必要な現場でも、人件費を浮かすために無許可で強引に施工する
本当は必要な金額を掲載せずに、工事が始まってから追加費用で請求をする
例えばですが、このようなことが考えられます。
交通誘導員が必要な現場でも、道路使用無許可で強引に施工するなどをはじめ、施工の観点から起こりうる手抜き施工のご紹介をしていきたいと思います。
実際の木造住宅解体の見積りを見てみよう
ここで、弊社の実際の見積りをご紹介いたします。
総額2,530,000円の木造住宅の解体のお見積りなのですが、この内訳に注目していただきたいです。
木造２階建て、延床85.84m2にしては高いですよね？
費用の内訳は、、、
仮設工事に258,000円
解体・撤去工事に1,012,696円
解体材運搬・処分に614,000円
交通誘導員に375,000円
現場諸経費に67,791円
となります。
もし、この内訳の中から、どこを削減すれば安い見積もりを提示できるでしょうか？
今回は、仮設工事、解体・撤去工事、交通誘導員の項目で、原価割れするほど見積り金額を安くなった場合、どんなことが起こる可能性があるのか解説していきます。
仮設工事（養生の手抜き）
仮設工事とは、解体する予定の建物を囲う養生のことです。
この養生は、主に、単管パイプと骨組みを組んで防炎シートで保護するのですが、
この仮設工事に手抜きをするとするなら、、、
建物を囲う単管パイプと防炎シートの範囲を狭める
防炎シートではなく、ブルーシートで囲う
囲う範囲を狭めれば、当然その分の費用は浮きます。内訳の建物外周養生組み立て・拭しの費用192,000円のうち、いくらかは削減できるでしょう。
または、びっくりしてしまうケースですが、、、
ずさんな施工をする場合、簡易のブルーシートで囲ってしまうなんてこともケースとしてはあります。
頑丈な防炎シートであれば、落下した解体材を隣地に落としてしまうのを防いでくれるですが、、、
もし屋根の瓦が隣の敷地に、シートを破って落下してまったら、庭に人がいたとしたら最悪大惨事となり得ます。
解体・撤去工事（手壊し解体の未実施）
内訳明細書を見てみると、276,315円とあります。もし手壊しを行わずに、重機で壊していけば、解体作業は早く進むため、費用も手壊し解体と比べると安くなることでしょう。
手壊し解体と聞いてイメージは湧かないかもしれません。
手壊し解体とは、狭い立地の２階部分などで、重機でそのまま解体するには、危険な箇所を人の手でバールや、インパクトドライバー、レシプロソーなどの工具を使って壊していくことです。
もし、狭い立地で手壊し解体をせずに、重機を使って２階から壊していくとどうなるでしょうか？
仮設工事の養生の件でも伝えた通り、隣地に解体材が落下してしまうと、大変な事故にもつながります。
解体・撤去工事（試堀の未実施）
今回、注目したいのが試堀です。
内訳明細書を見ると、49,632円とありますが、試堀までやってくれるかは、施工する業者によってマチマチです。
試掘とは、地中を50cmから1mくらい重機で掘り返してみて、地面に何か埋まっていないか確認する作業を言います。費用を安くして見積もりを取った工事になると、この試堀がないケースもあるかもしれません。
試堀をしない場合、大きな問題が起こり得ます。それは、、、
地中障害物を見逃してしまう可能性が起こります。
昔の建物の基礎や、ガレキが地中に埋まっていることはよくあります。試掘をしないと、この地中障害物を見逃してしまうリスクがあります。もし、地中埋設物を見逃してしまうと、、、
建物を新築する時に、地中埋設物を取り除かないと建てられなくなる
土地を売却した後に、買主との間でトラブルが発生する
いつかは取り除かないといけないのが地中障害物です。
試掘はせずに費用を抑えて、その場では安く済んで安心と思いきや、建てるにしても、売るにしても後々面倒に巻き込まれるのです。
地中埋設物があった場合は、予定していた範囲外の施工となりますので、どの業者も追加費用の請求になると思いますが、追加費用となっても処分することをおすすめします。
追加費用がない業者を探すのではなく、追加費用があった場合の説明や根拠をしっかりと提示できる解体業者を探すのが良いかもしれません。
交通誘導員（交通誘導員の不設置）
内訳を見ると、375,000円とあります。
ん、、、3、37万円！？高くないですか！？
はい、高いのです汗
もし、見積もり金額を抑えるのであれば、手取り早いのはこの費用を浮かせることでしょう。
もし、交通誘導員が必要な現場で、交通誘導員を置かないとなるとどうなるのか、、、
道路使用許可を行政に未提出で施工を行う
道路から重機やダンプがはみ出て作業するため、道路を通る通行人に危険が及ぶ
交通誘導員が必要かどうかは、解体する予定の住宅の立地によって決まります。
例えば、もともと住宅街の中にあって、駐車場スペースのある戸建住宅であれば、産廃用のダンプを停められます。このような場合は、交通誘導員は不要なのですが、駐車場もなく、大通りで交通量の多い場所の立地では、どうしても交通誘導員は必要になるでしょう。
交通誘導員が必要な現場なのに置かれない場合、まず道路使用許可が解体業者からの届出が行政に行われていないと思われます。
そして、１階部分を手壊しによって、重機や産廃のダンプが入るスペースを無理やり作って、簡易のバリケードを置いて重機やダンプが道路にはみ出しながらの作業となります。
想像していただきたいのですが、、、
車がバンバン通るような道路にはみ出た重機の横を、さらに道路にはみ出て通行人が通ることになります。
どれだけ危ないことだか、お分かりいただけますでしょうか？
「交通誘導員の費用って抑えられないの？この分もっと安くしてよ？」
と、あまりに見積りを安く切り詰めると、大事故に繋がってしまうような解体施工をせざるを得なくなることもご理解いただきたいと思います。
続いて、不法投棄の可能性に関してお話しして行きたいと思います。
トラブルその③ 不法投棄の発生
原価割れの解体施工では一体どんなことが起こるのか
原価割れを起こして解体施工を受注した場合、工事が始まった後に、一体どんなことが起こるのかというと、、、
解体材の処分費用を浮かすために、自社の工場の裏で保管した後、不法投棄する
交通誘導員が必要な現場でも、人件費を浮かすために道路使用無許可で施工する
本当は必要な金額を掲載せずに、工事が始まってから追加費用で請求をする
いかがでしょうか？
どれもかなり悪質な行為に思えませんか？
まだまだ古い体質の残る建設業界の中でも、特に解体業界では、いまだにこのようなことが起こり得るかもしれません。
実際の木造住宅解体の見積りを見てみよう
ここで、弊社の実際の見積りをご紹介いたします。
総額3,456,000円の木造住宅の解体のお見積りなのですが、この内訳に注目していただきたいです。
戸建住宅の解体にしては、結構高いですよね？
費用の内訳は、仮設工事に280,200円、解体・撤去工事に1,658,698円、解体材運搬・処分に1,140,000円、現場諸経費に153,945円となります。
今回、注目したいのが解体・撤去工事と、解体材運搬・処分になります。
解体・撤去工事とは
この見積りでは、1,658,698円を計上させていただいています。
もし解体業者が価格を抑えることができるとすると、ここの費用になると思います。
弊社では「一式」という記載はなるべく避けて、作業範囲にいくらの単価でこの費用になっているのか明確にしています。
この見積りでは、既存住宅の外構部分の駐車場のコンクリート土間と階段部分で197,280円、コンクリート擁壁の撤去で377,600円と、建物部分以外で解体費用がかかってきました。
他社と見積りを比較する場合は、解体・撤去工事の項目で金額を比較するのがいいと思います。
解体材運搬・処分とは
この見積りでは、1,140,000円を計上させていただいています。
この金額を見ていかがでしょうか？
高くないですか！？
解体から出たゴミを運んで捨てるだけで100万円超えるの？
ぼったくりじゃないか！
はい、これが現在の産廃の現状です。
一般ゴミは無料で捨てられているので、普段あまり気にならないと思いますが、昨今のゴミ問題から、とにかく産業廃棄物の処分費用が高騰しているのです。
もし、、、この金額を抑えることができれば確かに、見積り金額は安くなりますよね。
でも、何が問題って、、、
産廃の処分費用は産廃屋さんで決定されるので、金額のコントロールは効かないのです。
※解体業者に産廃処分業の免許があって自社で処分を行う場合は別です
つまり、見積りに計上される産廃処分費用は、、、
解体屋さんの儲けにはなっていないということを知っておいてください。
この見積りでは、屋根のスレートに含まれていたアスベストのレベル３の処分と、駐車場のコンクリート土間と階段部分、擁壁の処分費用があったので、通常よりも高く、100万円を超えていました。
ただ、通常の木造住宅解体における、産廃の運搬処分費用には、どんなケースでも少なくとも50万円以上はみておいた方がいいと思います。
解体業者によっては、産廃処分の免許を取得して、自社の産廃工場で処分することで、費用をある程度まで抑えることができる解体業者さんもございます。
ですが、もし、この産廃の運搬処分費用が、他社と比較してあまりに安すぎる場合、もしくはあまりに見積りそのものが安く、「工事一式」という記載で処分費用の記載がない場合、、、
最悪の場合、不法投棄をしているケースが考えられます。
不法投棄の可能性
山に捨ててしまう
新築する建物の基礎の下に埋めてしまう
工場裏の敷地に仮置きとして、解体の廃材こんもりと山になっている
なんてケースが考えられます。
解体の見積りで産廃処分費用があまりに安い場合
総額の金額が他社と比較してあまりに安く、工事一式の表記で内訳がない場合
このような場合は、解体業者さんに、
「マニュフェストのコピーをもらえますか？」
とお聞きください。
マニフェストとは、産業廃棄物を出した排出事業者が、産業廃棄物の収集運搬、中間処理や最終処理を他の業者に委託していく過程を記録する伝票のことです。
発注した業者（産廃の排出業者）は、5年間のマニュフェスト保管義務がございますので、コピーでならばいくらでもお渡しが可能なはずです。
詳しくは、マニュフェストとは【解体の産廃】
をご覧になってください。
このコピーがあるかないかで、正しく処分されたかどうかがわかります。
施主様には罰則はない
不法投棄が見つかったからといって、基本的には施主様に責任はありません。
産業廃棄物の排出事業者である解体業者に対して、
行政から原状回復の措置命令が出される
この措置命令に従わないと5年以下の懲役、または1,000万円以下の罰金
ただし、施主様が、解体業者が不法投棄をすると知っていた場合や、不法投棄をしているのに気づいても工事を続けさせた場合は、罪に問われる可能性がございます。
まとめ
解体の費用なんて一般の方からすると、不明瞭な部分が多すぎて、わからないことだらけと言うのが当たり前だと思います。
住宅の建て替えでは、できるだけ解体費用を安く抑えて、新しいお家に予算を多く使いたいですよね。ハウスメーカーや工務店からもらった解体の見積りよりも、インターネットで探せば、安く解体できる解体業者さんはいっぱいあると思います。
ただ、解体業者の見積りを比較して、何社も競い合わせてしまって、、、
原価ギリギリになるまで、あまりに安く交渉しすぎないこと
いろんなトラブルを、自ら引き起こしてしまうリスクがあることは、知っておいてもいいかもしれません。
お客様が、ハウスメーカーや工務店よりも安い解体費用に納得の上で、安心して任せられる解体業者を一社見つけてくださいね。
【解体業者へ直接発注】解体費用を抑えながら高い施工技術を実現します
解体業界では、価格比較サイトがとても増えました。複数業者の相見積もりで価格を比較して、お客様に選んでもらうシステムです。
価格比較サイトのデメリット
・価格比較サイトへの紹介マージンが10%程度発生している
・一人親方や数人規模の業者が多いため、施工技術の不安
解体業者へ直接発注のメリット
・価格比較サイトへの紹介マージンがかからない
・技術力のある職人による施工と豊富な建機所有
解体業者へ直接発注で解体費用を抑えながら、狭い立地、騒音など近隣への配慮や、鉄骨造、RC造など少し難しい現場のご相談ならぜひリプロまでお問合せお待ちしております！
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