テナントビルの店舗内装の原状回復・スケルトンの解体の流れ【繁華街の路面の物販店】
2025/06/30更新
＜解体業者が教える３つのポイント＞
・店舗の内装解体の注意事項を解説
・解体業者が撤去に当たってどこにこだわっているかがわかる
・実際の撤去作業を画像付きで解説
目次
1.1 賃貸借契約書の確認（スケルトンなのか原状回復なのか）
2 内装解体の発注する業者を選ぶのに知っておいた方がいいこと
3 内装解体中に発生する可能性として知っておいた方がいいこと
5 店舗内装の現状回復・スケルトンで解体費用を抑えるポイント
7.1 オーナー様・借主様・不動産会社様の撤去範囲の認識不一致
事前に準備・確認しておいた方がいいこと
こんにちは！
もし、店舗やテナントの内装解体をすることになった場合、ほとんどの方が初めてのことなので、何を準備して、何に気をつければいいかわからないかと思います。
そんな気をつけるべきポイントを内装解体業者の目線から解説していきたいと思います！
賃貸借契約書の確認（スケルトンなのか原状回復なのか）
内装解体の場合、原状回復義務の範囲を明確にしておくことが非常に重要です。
どこまで解体が必要か、どこは残すべきか、賃貸借契約書や特約事項を細かく確認する、またはオーナーさんや管理会社と話し合って確認してみましょう。
スケルトン解体
「スケルトン」という躯体のみの状態に戻すことを言います。要は、内装は何も残っていないまっさらな状態にすることです。
解体業者目線ですと、お客様からのお問い合わせで、よく「スケルトン解体をお願いします」とご連絡をいただきます。
しかし、よくよく打ち合わせしてみると、実は残す箇所があったり、壊してほしくない箇所があったりすることはとても多いので、施工範囲の認識を合わせることは大事です。
居抜き状態での引き渡し
契約書に、次のテナントがそのまま使える「居抜き」の状態での引き渡しが可能かどうか、またはオーナーさんとの話し合いの中で確認してみてください。
この場合は、部分的な解体で済むケースや、什器の一部撤去で済むので、解体費用がとても抑えられる、またはそもそも内装解体業者に発注する必要がないケースも多いです。
特定の設備の残置
オーナーさんや管理会社の意向で、特定の設備（エアコン、排気ダクトの一部など）を残す必要があるのか確認してください。
テナントの返却では、借主側はスケルトンで返すという認識で、一方で、オーナーは次に入居するテナントのために、エアコンは残して欲しい、ここの棚は残してほしいなどあって、認識の不一致が起きやすいので、注意が必要です。
契約不適合
もし賃貸契約書の内容と異なる状態で引き渡してしまうと、オーナーさんから損害賠償や原状回復を請求される可能性がありますので、事前に契約書の内容をよく確認してください。
図面や設計図の有無
実際に、内装解体お見積もりを依頼する業者さんに、図面や設計図のコピーを渡せると、スムーズに進みます。
構造、設備（電気、ガス、水道、空調、換気など）、配管の位置を把握し、どこまで解体して良いか、残すべきものがあるかを確認します。特に、共有部分や躯体に関わる部分は慎重に判断が必要です。
A工事・B工事・C工事の区分
A工事
建物のオーナーさんが発注・費用負担する内装解体工事のことを言います。
B工事
テナントが希望し、オーナーが発注する工事で、費用はテナントが負担する工事のことを言います。
エアコンや防災設備など、ビル全体の設備に関わる部分が多いです。オーナーさん指定の内装業者になることもあり、テナントさんご自身で工事業者を探したり、相見積もりができないことが多いです。
C工事
テナントが発注・費用負担する工事のことです。
主に、内装の撤去などがこれに該当し、発注者が自由に業者を選べるのが一般的です。
ご自身が発注する内装の解体がどの工事区分に該当するかを契約書で確認し、オーナーや管理会社と認識をすり合わせましょう。
内装解体の発注する業者を選ぶのに知っておいた方がいいこと
内装の解体業者と言えど、マンションのリノベーションだけをやっている業者、飲食店をメインにやっている業者、事務所の原状回復をやっている業者など、得意・不得意が分かれることがあります。
例えば、飲食店の内装解体は、一般的内装の解体とは異なる専門知識が必要で、特に厨房設備の撤去や給排水・ガス配管の処理には専門性が求められます。また、繁華街での解体作業と搬出作業になることが多いので、周辺への細やかな気遣いができるかは大事になります。
できるだけ、実績が豊富で、ご自身が希望される業種の解体経験がある業者を選びましょう。
複数の業者からの相見積もり（立会い必須）
複数の業者から見積もりを取り、費用だけでなく、作業内容、工期、安全対策、産業廃棄物の処理方法なども比較検討しましょう。
必ず解体業者に現地調査に来てもらい、解体範囲、残置物、設備の状況などを一緒に確認しましょう。できれば、オーナーや管理会社も交えて三者で確認し、工事をする際には契約書など書面に残すとトラブルを避けられます。
見積り費用が安すぎる業者には注意すること
最近では、外国人の業者さんも増えてきていて、びっくりするような安い見積もり価格を提示する業者さんも中には出てきました。
その場合は、見積もりの内容を細かく聞いて、適切な産廃処理をするのか、適切な施工計画に基づいているのか確認してください。
あまりに見積りが安い場合は、短期での工事で、かなり荒い施工となってしまって、騒音、粉塵、水漏れなどで予期せぬ近隣トラブルに巻き込まれる可能性が高くなってしまいます。
また、見積もり担当は日本人でも、工事担当は全員外国人だと現場でトラブルが発生した際に、日本語でのコミュニケーションができないケースもありますので、ご注意ください。
許可と保険の確認
建設業許可（解体工事業）
解体工事を行うために必要な許可になります。依頼する業者が許可を持っているか確認してください。
産業廃棄物収集運搬業許可
解体で発生した産業廃棄物を適切に処理するために必要です。
これらの許認可がない業者は、不法投棄などのトラブルに繋がる可能性があるので避けるべきです。また、万が一、工事中に事故が発生した場合に備え、損害賠償保険に加入しているか確認しましょう。
内装解体中に発生する可能性で知っておいた方がいいこと
施工範囲の不一致から来る不必要な部分の解体
前述の通り、内装解体では、施工範囲の不一致から来るトラブルが最も多くなります。事前に、テナントさん、オーナーさん、解体業者の中で施工範囲を一致させてから工事を始めましょう。
近隣からのクレームの発生の可能性
解体工事は騒音や振動、粉塵を伴います。
事前に近隣住民へ工事期間、作業時間、内容について説明し、理解を得ておくことがトラブル防止に繋がります。挨拶文の作成や配布など、解体業者が実施するのか、ご確認ください。
クレームが発生することで工期が伸びる可能性
クレームが発生してしまうと、作業時間が限られてしまったり、作業できる工具が限定されてしまい、工期に遅れが発生することが考えられます。
期間には余裕を持って、工事の発注をするように、心がけてください。
それでは、内装解体で知っておきたい一般的な知識をここまでにして、ここからは実際に、リプロで解体を行なった事例で紹介していきたいと思います！
店舗内装の原状回復・スケルトンの解体費用
運営していた店舗を閉店・移転するにあたって、内装を撤去しなければならなくなってしまった・・。
でも、内装解体工事の費用ってどのくらいなのだろう？まずは、費用が気になりますよね？
ところが、、実際にこれまで2,500件の内装解体をおこなってきた弊社に言わせると、、
内装解体工事の費用の相場はあってないようなものなのです。
というのも、撤去範囲・作業内容・産廃の種類によって、金額が大きく変動してしまうからです。
＜内装の解体費用の相場＞
撤去範囲・作業内容・産廃の種類によって、金額は大きく変わるため、相場と呼べるものはないと考えた方がいい
例えば、RC造の建物でスケルトン解体と言われれば、天井・壁・床の躯体コンクリートを表すまで内装材を撤去します。
しかし、同じスケルトン解体であっても、内装の状況によって作業内容・産廃の種類が異なってきます。
店舗といっても、事務所として使用されていたのか、飲食店を運営されていたのか、それともマッサージ店なのか？
事務所であれば内装はシンプルなケースが多いので費用が抑えられる場合が多いですし、飲食店等はやはり凝った内装が多いので、間仕切り壁をどこまで取るのか、残すのかによって金額は全く異なります。
また、産廃の搬出に関しても費用に大きく影響があります。
解体材の搬出をエレベーターを利用できるのか、それとも階段で下ろさないといけないのか。
はたまた、内装解体の現場に産廃トラックを横付けできるのか、近くのコインパーキングに駐車して小運搬しないといけないのか。
今回のように、JRのターミナル駅の繁華街にあると、このように解体材の搬出の問題はかなり大きくなってきます。
これらの要因によって、かかる金額は数十万から、施工範囲が広いと100万円単位で変わってきてしまいます。
となってしまうと、相場って言えないのはご理解いただけるかと思います笑
ですので、内装解体は特にオーナー様または、借主様との現場での施工範囲の確認作業が非常に大事になります。
＜内装解体の施工範囲の確認＞
相場と呼べるものがない分だけ、内装の解体は施工範囲の事前打ち合わせが大切。トラブルを未然に防ぐために、弊社では事前の打ち合わせを必須にさせていただいています。
テナントビル店舗内装の原状回復・スケルトンの見積り公開・原価の解説【繁華街路面の物販店】
こちらの実際のお見積り費用に関しては、こちらのブログをご覧になってください。
店舗内装の原状回復・スケルトンで解体費用を抑えるポイント
続きまして、店舗の内装の原状回復・スケルトン解体で気を付けるべきポイントをご紹介していきます。
机・椅子・テーブルなどの什器はできるだけ自分で処分する
店舗で運営されていたテナントさんは特になのですが、、、机・椅子・テーブルなどの什器をそのままにすると解体費用が高くなってしまいます。
それは、私たちのような解体業者がゴミを出す際には、全て産廃ゴミとして出さないといけなくなりまし、産廃の運搬にかかる経費も必要になってしまいます。
そうなると、一般ゴミや粗大ゴミで捨てる金額と比較すると高額になってしまうので、机・椅子・テーブルを処分するだけで数万円〜10数万円かかることになります。
できる限り什器を残さないのが、解体費用を抑える秘訣になります。
今回の内装解体の作業内容
今回は、実際に弊社にお問い合わせいただいた、繁華街のテナントビル店舗の内装解体工事の流れをご紹介していきたいと思います。
内装解体とは、つまり店舗や事務所などビル、オフィスでの残置物の撤去やクロスやボードなど内装材を剥がしてスケルトンにする解体のことを言います。
内装解体もプチ解体、木造住宅解体と同じように、我々解体業者が現地調査や、解体作業が始まってから、終わってからそれぞれ注目するポイントがございます。
どんなものを、どんな風に解体をして、どこに注意しながら解体施工を行うのかなど、なかなか世の中に情報が出てこないような内装解体の実態を、できるだけ分かりやすくご紹介していきたいと思います。
今回は、JR秋葉原駅の駅前にあるテナントビル1階で、30ｍ2ほどの広さの内装撤去工事のご依頼をいただきました。こちらのケースでの作業工程を追って、説明していきたいと思います。
作業内容としては、、、
残置物の撤去
天井の解体
自動ドアの撤去
壁面ボードのクロス剥がし
床フロアタイル剥がし
今回の内装解体で使用する工具に関しては、、、
インパクトドライバー
バール
カッターナイフ
スクレーパー
でした。
こちらの内装解体の内容を３日の工程で、延べ９名の作業員、４台のトラックを使用し、工事を行いました。それでは、さっそく作業内容をみていきましょう。
残置物の撤去
まずは、取り外せる簡単な器具や、アクセサリー類を撤去しました。
ほとんどの場合、このような器具類はビスやボルト・ナットで固定されているため、この作業はほぼインパクトドライバーで行います。
撤去対象の内装材だけにして、撤去作業がスムーズに進むようにします。
天井解体
残すものがある場合、バールは使用せずインパクトドライバーで丁寧に
続いて、天井の解体を行いました。
今回は撤去しない天吊りのエアコンや、オーナー様で設置されているセキュリティーの器具・配線がありましたので、傷めないように慎重に解体していきました。
天井の仕上げ材がジプトーンで且つビスで止めてあったため、バールは使用せずにインパクトドライバーでビスを外し、ゆっくりと撤去してきました。
もし、見積り金額を下げて安く解体しようとすれば、バールを使って一気に壊すこともできます。
ですが、今回は残す天吊りのエアコン、セキュリティーの器具・配線があるので、もしもの時に備えて少し時間がかかっても天井の仕上げ材を外していく施工を行っています。
下地も同様に残さなければならない配線等に気をつけながら、少しずつ解体を行いました。
自動ドア撤去
埋め込みの自動ドアの場合は、撤去費用は若干高くなります。
埋め込みの自動ドアだと撤去に時間がかかるのですが、今回の自動ドアは後付けのもので、簡単に取り外すことができました。
シャッターだけで戸締りが出来るようになっていました。こちらのシャッターは建物のものですので、傷つけないように気を付けて作業を行いました。
壁面ボードのクロス剥がし
次に壁面のクロスを剥がしました。
クロスを剥がすには、カッターナイフやスクレーパーを使用して作業を行います。
クロス一気にきれいに剥がれてくれれば良いのですが、場合によってはボロボロと細くしか剥がれず、手間がかかってしまうことがあります。今回は幸いにスーっと剥がれてくれました。
床のフロアタイル剥がし
最後に床のフロアタイルを撤去しました。
こちらはバールを利用して剥がしていきます。
床材のフロアタイルや長尺シート等糊付けけされているものに関しては、最後に撤去することが多いです。
それは、最初に剥がしてしまうと、その後に撤去した内装材の屑や作業中のほこりが付着してしまい清掃がしにくくなります。
また、今回はすんなりと剥がれてくれましたが、粘着が強く剥がれにくい場合はペッカーという電動の床材剥がし機を使用して作業を行うこともあります。
この床材剥がし作業は、簡単に作業が進む時と粘着が強く苦労する時の差が激しいです。
内装材の撤去が終わった後は、仲間の電気屋さんに現場に入ってもらいました。不要な電気配線等の処理を行いました。
外部の小さいサイズの看板のシールを剥がし、最終の清掃を行い、作業は完了しました。
リプロでは現地調査を必須とさせていただく理由
内装撤去・搬出作業そのものは2日間で完了し、3日目は配線処理と清掃を行い、最後にオーナー様とお客様の現地確認を行った工程でした。
無理して作業を行えば1日～2日で完了できるボリュームではありましたが、間違いのない作業を行うために3日間の工程で行いました。
オーナー様・借主様・不動産会社様の撤去範囲の認識不一致
内装の解体のお問い合わせをいただく際には、、、
「スケルトン解体でお願いします」とよくご依頼をいただきます。
ところが、この「スケルトン解体」という用語の認識のあいまいさが、トラブルの多くを引き起こします。
というのは、今回は実は、当初はスケルトン解体ということで、外周面のボードを全て撤去する予定だったのです。
初日の朝の作業前にオーナー様と管理会社の方に立ち会って頂き、作業内容の最終確認を行ったところ、、、
「外周面のボードは最初からあったような気がするけどどうだろう」
というお話しをいただきました。
スケルトン解体というと、本当に何も残っていない状態にすることをスケルトン解体というのです。
意外とオーナー様自身や借主様自身、残すべきもの・撤去すべき部分や、ご自身で後付けした内装ボードなどを共有できていないことが多いのです。
いざスケルトン解体をしてみると、、、
オーナー様からは、「ここは残してくれるんじゃなかったの？」
借主様からは、「ここって撤去するはずなのになんで残っているの？」
など、施工範囲の認識の不一致から、トラブルが起こってしまうのです。
撤去すべきではない範囲まで壊してしまったトラブル
今回のケースでは、壁際の天井のジプトーンを一部撤去して壁の上部を確認し、さらに2ヶ所ほどコンセントを取り外して壁の内部を確認しました。
そうしたら、軽鉄の下地にボードが二重になっていて、隣のテナントスペースとの界壁になっていました。
いきなりバールでバンッといかなくて良かったです（笑）
危うく撤去する必要がない・撤去してはいけない壁を解体してしまうところでした。
安心安全施工ならリプロ
弊社では貸主の方と借主の方との作業内容の確認は必須だと考えます。
原状回復工事の場合、借主の方が私たちのお客様になることが多いです。最初の状態の記憶が曖昧で、スケルトンにするように言われていると話されます。
このスケルトンという言葉が実は微妙で、私たち専門業者からしたら「スケルトン＝内装材を全て撤去して躯体をむき出しする」なのです。
営業が現場調査の時点で、撤去範囲を詳しく伺うのはこのためです。
内装解体で起こる可能性のある３つのトラブルとその解決方法、店舗ごとの解体費用のイメージ、施工事例をこちらでまとめていますので、ご覧になってください。
まとめ
お問い合わせを頂いた時点でスケルトンと伺っていても、実際の作業内容は天井を残したりと様々です。
そのため当社では、作業前の内容確認と完了後の現地確認は、必ずお願いしております。
＜リプロの施工事例はこちらをご覧ください♪＞
