鉄骨造(S造)のマンション解体の解体費用と工事の流れを実際の施工事例で紹介

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2023/02/20

鉄骨造(S造)のマンション解体の解体費用と工事の流れを実際の施工事例で紹介

2026/05/12更新

鉄骨造（S造）マンションの解体は、戸建て住宅や小規模ビルと比べて**入居者退去・区分所有者の合意形成・建て替え決議・アスベスト吹付けの除去・階上解体（重機揚重）**など、複数の専門領域が同時に絡む工事です。

発注前の段取りひとつで、工期と費用が数百万〜数千万円単位で変わってきます。

本記事では、株式会社リプロの躯体解体職長が、実際のS造マンション解体の施工事例をもとに、費用の特徴と工事の流れを現場目線で解説します。

この記事を読むとわかること

S造マンション解体の費用相場と内訳
解体着工前に必要な手続き（区分所有・入居者退去）
アスベスト吹付け（レベル1）の取扱いと費用感
階上解体（重機揚重）の工法と都市部での騒音・振動対策
マンション・大型物件の解体業者を選ぶ際の判断軸

鉄骨造（S造）のマンションの解体費用の特徴

解体費用の特徴

S造マンション解体の費用相場（坪単価の目安）

S造マンションの解体費用は、構造・規模・現場条件によって幅が大きく、一般的な目安としては坪単価5〜9万円の範囲となります。階数・延床面積・前面道路の幅員・アスベスト含有の有無で大きく変動します。

構造・規模	坪単価の目安	想定される加算要因
2〜3階建てS造マンション	5〜7万円	前面道路条件、近隣養生
4〜5階建てS造マンション	6〜9万円	階上解体・重機揚重費用
アスベスト吹付けあり（レベル1）	上記＋数百万〜数千万円	負圧除塵装置・有資格者作業
地中埋設物あり	上記＋数十万〜数百万円	杭抜き・基礎撤去・残土処分

※上記は弊社施工現場での参考値です。マンションは個別性が極めて高い物件のため、正確な金額は現地調査と図面確認のうえお見積もりいたします。

鉄骨造(S造)のマンションの解体費用の特徴として、まずは工期が長くなる傾向にあるのと、それに伴って解体費用も高くなる傾向にあります。

鉄骨造(S造)の解体費用の相場は、他の解体サイトを見ても坪5~9万円くらいが相場ではないでしょうか。

ただ、坪5~9万円というと、価格に大きな差が発生しています。

これって相場って言えますでしょうか？

しかも、この価格は、もしアスベストレベル1があった場合、坪5万円なんて金額で済む訳がありません。インターネットでの解体価格の相場ほど、適当なものはないような気がしてなりません。

なぜこのようなことが起こるかというと、、、

鉄骨造(S造)と言っても、周辺の環境、アスベストの有無、地中埋設物の有無によって金額は全く異なってくるからです。

「特に鉄骨造のマンションとなると、都心部の閑静な住宅地で狭い敷地にめいいっぱい建てられていて、隣地も住宅やマンションで、歩行者も多いから時間をかけて壊すしかないよな。」

「そして、鉄骨造のマンションで多いのが、鉄骨にアスベストの吹き付けがあったら、それはアスベストレベル1。レベル1の除去なんて作業があったら、その処理に建物全体を覆って外にアスベストが舞ってしまうことがないように養生をしてから石綿除去をして、アスベスト用の特別産廃処理をして、作業員の防護服とマスクなど含めてトータルで600万円くらいか、、（アスベスト除去だけで坪6万円を超えます）」

「鉄骨造だとマンションといえども、地中に杭やピット構造、フーチングがあると、コンクリート製の地中梁やスラブの撤去に100〜200万円くらいかな、、」

などなど、多くの懸念材料が発生してきます。

現場を知れば知るほど、鉄骨造を坪4万円で安く簡単に壊せます！見積もりを他社と比較すれば安くできます！なんて無責任なことはとても言えません。。

これって、最近は本当に多くなってしまいましたが、何社も解体業者で見積もりを競い合わせて、価格を安くして、、

というより、、、

そもそも原価計算がしっかりできているのか

施工管理計画がしっかりできているのか

懸念材料を見積もり段階で全て洗えていて発注者様に報告できているのか

安請負をして後で不当な追加費用の請求はないのかどうか

など。

解体業者の信頼性の問題の方が大事な気がしてなりません。

鉄骨造のように、解体施工に技術と経験と知識が必要となる場合は、お客様が安心して発注できる解体業者を一社探してみるというのが良いのではないでしょうか。

さて、それでは解体費用が大きく変わってしまう要因を一つ一つ見ていきたいと思います。

鉄骨造のマンションの解体費用について具体的に知りたい方は、実際のお見積りをこちらで公開していますので、ご覧になってください。

鉄骨造(S造)のマンションの解体費用の見積り公開【鉄骨アスベスト吹き付けアスベストレベル1除去】

S造マンション解体の前に必要な「事前手続き」

マンションは戸建てと異なり、所有形態・入居状況に応じた事前手続きが解体着工の前提条件になります。

所有形態の確認

単一所有マンション（一棟所有）：オーナーの意思決定のみで解体可能
区分所有マンション（分譲）：区分所有法に基づき、建て替え決議は所有者・議決権の各5分の4以上の賛成が必要

入居者対応

入居者がいる場合は、賃貸借契約の終了・立退き交渉・代替住居の提案などのプロセスが先行
立退料、引越し費用、敷金返還などの予算化が必要
一般的に退去交渉から完了まで6ヶ月〜2年程度を見込むケースが多い

インフラ・行政手続き

電気・ガス・水道・通信回線の解約および引込み線の撤去依頼
建設リサイクル法に基づく届出（80㎡以上の解体）
大気汚染防止法・石綿障害予防規則に基づく事前調査・届出

周辺環境によって金額が全然変わる

鉄骨造のマンションとなると、弊社にお問い合わせいただくのは、都内の静かな高級住宅地で、前面道路は歩行者が多い環境が考えられます。

そして、狭い立地で解体にあたって、必要な産廃ダンプを置くスペースも限られていて、交通誘導員が必要になるパターンが多いです。

数ヶ月間にわたって戸建て住宅を解体している間、交通誘導員（人件費1名で20,000円前後が相場）を数名置くだけで、百万円前後のコストになることも多いです。

狭い立地のため、産廃の運び出しも丁寧にする必要があり、ダンプも多いなサイズが入らないと小さなサイズで何度も産廃処理場と現場を往復する必要が出てきます。

特に、鉄骨造となると、鉄骨のおろし作業と積み込み、運搬処理が多く発生してしまいます。現場管理がしっかりできていないと、周りに住む通行人の方に大変危険な状態を起こしてしまう可能性もあるのです。

重機の解体は、マンションの場合、屋上に重機を揚重して、上から壊していきます。隣地は住宅やマンションで隣地との距離も狭く、日中は当然大きな音は出せないので、丁寧にゆっくりとした作業になってしまいます。

特に、建て替えの場合、施主様はその土地に一生住み続けます。

見積もりを安くするために、交通誘導員の不設置や、大きな騒音や粉塵など発生させながら短い工期の無理な施工計画で工事を行い、歩行者への事故や近隣トラブルを起こすことの方がよっぽどリスクだと考えています。

このように、周辺環境によって、交通誘導員の設置の必要性や、作業スピードは全く変わってきますので、解体費用に大きな影響が発生します。

鉄骨にアスベスト吹き付けの有無で金額が全然変わる

通常、木造住宅の解体などでは屋根材または外壁材のアスベストレベル3が多く、金額にして十万数円規模で除去できることも多いので、そこまで大掛かりな工事にはならないのです。

が、鉄骨造の場合、鉄骨へのアスベスト吹き付けがある場合が考えられます。この場合、アスベストレベル1となり、最も注意を払わないといけない除去となります。

アスベスト吹き付けの場合、建物全体をアスベストが飛散しないように養生で覆いながら、作業員はアスベストが付着しないように防護服とマスクを装着し、内装や床は全て養生を行なって、吹き付けは剥離剤で剥がして、特別管理の産廃処理を行う必要があります。

この場合、、、

アスベスト吹き付けの撤去に、数百万円規模の金額がかかる場合があります。

最近は法令改正もあり、アスベストの除去の規制がとても厳しくなりました。

法令遵守をし、きっちりとした除去をするのはいいのですが、その分発注者様のご負担も増えており、なかなか難しいなとも感じます。

解体をする建物にアスベストが入っている可能性のある建材が含まれている場合は、アスベストが入っているかどうかの検体検査は必ず必要になってきますので、ご注意ください。

アスベスト含有建材のレベル別の取扱いと費用感

アスベストは飛散性の高さによってレベル1〜3に分類され、レベルに応じて作業基準・処分単価が大きく変わります。S造マンションで特に問題となるのは、鉄骨梁・柱に施された**レベル1（吹付けアスベスト）**です。

レベル	該当建材の例	飛散性	作業基準	処分単価の目安
レベル1	鉄骨梁・柱への吹付けアスベスト、吹付けロックウール	非常に高い	負圧除塵装置・密閉養生・有資格者作業	㎡あたり数万円〜
レベル2	配管・ボイラー断熱材、煙突断熱材、保温材	高い	湿潤化・隔離養生・有資格者作業	㎡あたり1〜3万円程度
レベル3	スレート屋根材、外壁サイディング、ビニル床タイル、Pタイル	低い	湿潤化・破砕を避けての撤去	㎡あたり数千円〜

築年数が古いS造マンション（特に1975年以前の建築物）では、鉄骨耐火被覆として吹付けアスベスト（レベル1）が施されている可能性が高く、除去だけで数百万円〜数千万円の費用が発生します。

事前調査の段階で正しく把握しておくことが、見積もり精度の鍵になります。

地中埋設物の有無によって金額が全然変わる

鉄骨造となると、低層のマンションといえども、建物を支えるための杭やピット構造、フーチングが埋められている可能性が高いです。

この写真は、今回ご紹介する現場で埋められていたラップルコンクリート。道路側の地中に、昔の基礎がそのまま埋まっていて、昔の基礎部分を避けるように、コンクリートのかたまりを埋めて、建物を支えていたようです。

もし、建築時の設計図面があれば、事前にお見積り金額に床下基礎の解体費用のご提示ができますので、図面がある場合は解体業者に見せることをお勧めしています。

もし、設計図面がなかった場合、地中に何が埋まっているかわからないので、建物を壊した後になってから杭やフーチングの撤去の追加費用で数百万円以上の請求が発生する場合がありますので、できる限り事前に把握されることをお勧めします。

ただ、平面図があったとしても、基礎はわかりません。このように予期せぬ地中障害物はあることがございます。マンションやビルなど、大型の建物の場合は特に地中障害物には注意が必要になります。

いかがでしょうか。

さまざまな懸念材料があることがお分かりいただけましたでしょうか？

それでは、実際に弊社で解体した鉄骨造のマンションの工事の流れをご紹介していきたいと思います。

鉄骨造(S造)のマンションの解体工事の流れ

アスベスト除去の養生

今回の現場では、事前の現地調査時に、天井のデッキと鉄骨へのアスベスト吹き付けの恐れがありました。

ですので、検体検査を行ったところ、含有が認められたため、建物を解体する前に先行して、アスベストの除去を行なっていきます。

今回はアスベストレベル1ですので、写真のように、内装や床にアスベストが落ちても除去できるように、隔離養生を徹底して行います。

鉄骨アスベスト吹き付け除去作業

天井を開けると、このようにデッキと鉄骨が剥きだしになるのですが、このようにアスベストは綺麗さっぱり除去しました。

木造住宅などで多いレベル3とはわけが違い、天井デッキと鉄骨への吹き付けなので、アスベストもすごい量が発生します。近隣に飛散するなんてことが絶対ないように、特に丁寧に作業を行いました。

防音シートの養生

先行で、アスベストの除去作業が終わったら、今度は防音シートで建物を解体するための養生を行なっていきました。

内装材の撤去

躯体の解体作業を開始する前に、間仕切りや造作などの内装材を撤去していきます。

躯体は重量鉄骨でしたが、内装は軽量鉄骨での間仕切りとなっていました。

事前に、内装を分別して解体することで、混合廃棄物の排出量を減らすことができるので、トータルの解体の産廃費用は安くなります。

ミニショベル揚重

内装を撤去し、できるだけ躯体部分のみになったら、今度はミニショベルをクレーン車で揚重していきます。

鉄骨造の場合、屋上がデッキスラブ（RC造のようのコンクリートではない）なので、できるだけ重量のある大きな重機は乗せたくはありません。

ですので、重量の軽いミニショベルと手壊し解体で、屋上から3階部分を解体を始めました。

屋上・３階部分重機解体

屋上と３階部分は、このようにミニショベルで解体した解体材をまとめて、クレーンで１階の産廃ダンプまで搬出していきます。

１階から強引に大型重機を伸ばして解体すると、１階・２階は解体材でぐちゃぐちゃになってしまいます。

そして、近隣は歩行者も多い住宅街です。

解体材の落下など、もしものことがないように、丁寧に素早く分別して解体していきます。

１階・２階部分重機解体

１階と２階部分は、地上から大きめの0.45クラスの重機で、ガンガン壊していきます。

躯体の鉄骨部分は、重機２台で、支える役、切断する役と分かれて速やかに鉄骨をカットしていきます。

鉄骨の解体は技術がいる作業です。

もし、重機で強引に鉄骨を引き剥がそうとすると、現場および歩行者に危険が及んでしまいます。

酸素ガスで熱で溶かして解体するケースもありますが、重機２台で綺麗に切断していくのは、解体重機オペレーターとして職人の腕の見せどころになります。

基礎解体・地中埋設物撤去

重量のあるマンションを支える基礎ですので、写真のようにこれだけのコンクリートガラが発生します。

そして、前半部分でお伝えした、予期せぬ地中障害のラップルコンクリートも出てきました。

2㎥ほどのコンクリートのかたまりを複数地中から撤去しました。

もし、これらの地中障害物を埋めたままにしてしまうと、新築の際に建物を建てられなくなりますし、土地を売却する際には、買主さんとのトラブルが発生してしまいます。

弊社では、基礎撤去後に、約50cm~1mほど、土地全体を試掘し、地中に埋設物が残ってしまって、施主様が将来にわたってトラブルを起こさないように施工しています。

整地

地中に埋まったコンクリートガラを搬出したら、重機で土地を綺麗にして完工となります。

地中埋設物はありましたが、それ以外は順調に施工が進み、予定より２週間早く工事を終わらせることができました。

都市部マンション特有の「階上解体」とは

高層階のマンションでは、上階から段階的に解体を進める階上解体工法が採用されます。下階から解体する従来工法と比べて、粉塵・騒音・落下物のリスクを低減でき、特に近接する住宅・商業施設が多い都市部の現場で有効です。

階上解体の主な工程

クレーンまたは自走式リフトで解体重機（ミニショベル）を屋上へ揚重
屋上階から1フロアずつ下方向へ解体
各階で解体材を粉砕・分別し、シューターで地上へ搬出
最下階は通常の重機解体へ切替え

株式会社リプロでは、自社で建機を保有しており、専任オペレーターによる階上解体に対応しています。実際の施工映像はYouTubeチャンネル「建機と解体のリプロチャンネル」でも公開しており、現場の臨場感・粉塵対策・搬出動線をご確認いただけます。

鉄骨造(S造)のマンションはどこに解体を依頼すればいいの？

鉄骨造のマンションの解体の注意すべきポイントと、実際の解体の流れは掴めましたでしょうか？

最近は、弊社でも鉄骨造のマンションの解体のご依頼をいただくことも増えてきています。

住宅はこれまでオーナー様が所有されていた大事な資産ですし、鉄骨造のマンションの解体は、気を遣う部分が通常の解体とは異なるポイントもいくつかございます。

鉄骨造のマンションを解体するって、意外といろんなことに気を遣って工事をしているのがわかっていただけたかもしれません笑

お見積り時点で、事前に施工計画をしっかり説明してくれる解体業者に発注することをお勧めします。

「建物を壊して更地になってしまえば、どこに頼んでも同じ。」

そんなことはありません。

費用の比較ばかりで解体業者を選ぶと、こんなところで痛い目に合ったりします。

お客様が本当に信頼できる一社を探してみてくださいね。

S造マンション解体に関するよくあるご質問

Q. 区分所有マンションの解体決議には、どのくらいの期間がかかりますか？

A. 区分所有法上、建て替え決議には所有者および議決権の各5分の4以上の賛成が必要です。説明会・専門家コンサル・合意形成プロセスを含めると、決議成立まで1〜3年かかるケースが一般的です。決議後の入居者退去・解体・新築までの全体スケジュールは、最低でも3〜5年を見込まれることをおすすめします。

Q. アスベスト吹付け（レベル1）の有無は、どのように調べればよいですか？

A. **建築物石綿含有建材調査者（有資格者）**による事前調査が必要です。図面確認だけでなく、現地での実検体採取と分析機関での定性・定量分析を行います。築年数・用途・施工時期から含有可能性が高い場合、解体見積もり前に必ず実施することをおすすめします。

Q. 階上解体と通常の重機解体は、どちらの方が費用が高くなりますか？

A. 階上解体は重機揚重・段階搬出の人工が加算されるため、通常の重機解体より費用は上がる傾向にあります。ただし、近隣との離隔が極めて狭い都市部マンションでは、近隣トラブル回避・養生コスト削減の観点で、結果的に総額が抑えられるケースもあります。現場条件に応じた工法判断が重要です。

Q. 解体工事の期間はどのくらいかかりますか？

A. アスベスト除去の有無で大きく変わります。3階建てS造マンション（延床500㎡程度）でアスベストなしの場合で約2ヶ月、レベル1吹付けアスベストがある場合は除去工程で1〜2ヶ月加算され、合計3〜4ヶ月が目安です。

Q. マンション解体で出る鉄骨スクラップは、解体費用から差し引かれるのですか？

A. はい、弊社では鉄骨・鋼材を有価物として売却した分は見積書上で控除項目として明示しています。マンション規模になると鉄骨重量が数十〜数百トンに及ぶため、市況によって相応の費用相殺効果があります。

Q. 入居者が一部残った状態でも解体工事の見積もりは取れますか？

A. 現地調査・お見積もりは入居中でも対応可能ですが、実際の着工はもちろん全戸退去後となります。

株式会社リプロの中・大型マンション解体の実績

株式会社リプロは、東京都練馬区に本社、埼玉県新座市に営業所を構え、中・大型施設解体200件以上の施工実績がある総合解体業者です。建設業許可（解体工事業）、産業廃棄物収集運搬業許可を保有し、自社で大型解体重機・建機を保有・専任オペレーターを抱える体制のため、階上解体・アスベスト除去・地中埋設物撤去・鉄骨スクラップ売却までを一貫してご対応できます。

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S造マンション・大型物件の解体をご検討の際は、まずは無料見積もりフォーム、またはお電話（0120-57-5517）よりお気軽にご相談ください。現地調査・お見積もりは無料で承っております。

【解体業者へ直接発注】解体費用を抑えながら高い施工技術を実現します

解体業界では、価格比較サイトがとても増えました。複数業者の相見積もりで価格を比較して、お客様に選んでもらうシステムです。

確かに、業者同士でお見積りを競い合わせれば、お客様のお支払いする解体費用は安くなると思います。

ただ、あまりに行き過ぎた価格競争によって、現在では本来必要とされる正しい施工計画で解体をなされない現場が増えてきている懸念を感じています。