建て替えの解体は分離発注がおすすめ？一括発注との違い、メリット・デメリット、費用の差を解体業者が解説
2026/10/20更新
＜解体業者が教える３つのポイント＞
- 分離発注とは、建て替えの際に、解体工事を解体業者に、新築工事をハウスメーカーや工務店に、別々に発注することです
- ハウスメーカーにまとめて頼む一括発注に比べて、中間のマージンがかからない分、解体費用を抑えやすくなります
- その代わり、解体業者を自分で選び、新築の業者との間の情報をつなぐ必要があります。リプロでは、新築の業者を交えた三者での打合せで、この負担を減らしています
目次
分離発注とは
建替え工事における分離発注とは、ハウスメーカーや工務店と解体から住宅建築までの一括契約（一括発注）をせずに、解体工事は専門の解体業者と契約し、建築はハウスメーカーや工務店と契約することです。
中には、外構工事も専門業者と直接契約されるケースもあります。この場合は、解体・建築・外構の3社に分離発注をすることになります。
一括発注と分離発注の比較
| 項目 | 一括発注 | 分離発注 |
|---|---|---|
| 契約の相手 | ハウスメーカー・工務店の1社 | 解体業者と、ハウスメーカー・工務店の2社以上 |
| 解体費用 | 管理費や中間のマージンが加わることが多い | 解体業者に直接支払うため、抑えやすい |
| 解体業者の選び方 | ハウスメーカーなどが手配する | 自分で比べて選べる |
| 打合せ | 窓口が1つで済む | 解体業者とも直接打合せをする |
| 工事中の相談 | ハウスメーカーを通して伝わる | 解体業者に直接相談できる |
| 住宅ローン | 新築とまとめて組みやすい | 解体費用だけ別に用意することが多い |
どちらが合うかは、費用、手間、資金計画のどれを重視するかで変わります。
解体工事の分離発注のメリット
コストを抑えることができる
ハウスメーカー・工務店に住宅の新築と合わせて既存の住宅の解体を依頼する場合だと、解体に関しては外注する場合が一般的となります。
そうすると、ハウスメーカー・工務店の協力会社の解体業者に対して管理費や中間マージンが発生するという構造となっています。
全ての建築業者さんがそうではないとは思いますが、一般的には、解体工事業者の見積に20％程度上乗せした金額がお施主様の目にする金額だと言われています。
新築住宅の建築と、既存住宅の解体の依頼先を別々にすることで、コストを抑えることにつながります。
中間マージンで、費用はどのくらい変わる？
本文のとおり、一括発注では、解体業者の見積りに20％程度が上乗せされると言われています。例えば、解体業者の見積りが150万円の場合は、次のようになります。
| 発注の形 | お施主様が支払う解体費用の目安 |
|---|---|
| 分離発注（解体業者に直接） | 150万円 |
| 一括発注（20％上乗せの場合） | 180万円 |
| 差額 | 30万円 |
※上乗せの割合は、ハウスメーカーや工務店によって異なります。管理や調整を任せられる分の費用と考えることもできます。
建物が大きいほど解体費用も大きくなるため、差額も大きくなります。
お施主様ご自身で解体工事業者を選ぶことができる
解体工事は、ご近所とのトラブルがつきものです。
ハウスメーカー・工務店に解体まで依頼した場合、解体作業を外注手配することになるので、どのような解体工事業者が来るのかわかりません。
解体工事業者も様々です。場合によっては、道路でタバコを吸っていた、職人さんの怒鳴り声がうるさかった、解体工事中のほこり・揺れ・騒音のクレームがご近所から出てしまったというようなトラブルが発生してしまう可能性があります。
分離発注をすることで、事前にどんな解体業者かを見極めた上で、お施主様ご自身で解体業者を選ぶことができます。
解体工事業者と直接コミュニケーションできる
ハウスメーカー・工務店に解体工事まで依頼した場合、解体作業を外注していると、お客様のここを残したい・ここを壊したいという要望が外注先の解体工事業者まで伝わりにくい場合があります。
分離発注にすることで解体工事業者と直接のやりとりができるので、細かい打ち合わせまで行った上で解体工事に入ることができます。
また、追加工事が発生しそうな場合でも、直ぐに解体工事業者と追加工事の内容や金額を打合せすることができます。
現場のモチベーションがあがる
建築業者さんを介しての解体工事は、解体工事業者が直接お施主様とお会いしてお話しをすることはあまりありません。
この場合は、解体工事業者としてのお客様は、ハウスメーカーや工務店になります。お施主様のことよりも先に、客先である建築業者さんの顔が浮かびます。
しかし、直接契約をしている場合は工事前の打合せから施工完了まで、お客様＝お施主様です。
お施主様と直にコミュニケーションをとっているので、営業・管理担当はもちろん、現場の職人も「あのお施主様のために良い仕事をしよう！」という気持ちになります。
解体工事の分離発注のデメリット
お施主様ご自身で解体工事業者を探さなければならない
一括発注をした場合は、ハウスメーカーや工務店が全ての工事の業者・職人を手配します。しかし、分離発注の場合は、お施主様自ら各工事の業者を手配することになります。
「コストを抑えるために分離発注にしよう。でも、建築業者は決まっているが、解体工事業者はどうしよう・・・」とならないように注意が必要です。
時間と手間がかかる
分離発注の場合は、各業者を選定することにまず時間と手間がかかります。さらに、選定した後も、各社と契約・打合せが必要になってきます。
一括発注の場合は、建築業者を選定すれば、その一社との契約・打合せだけで済むので時間の調整がしやすいとも言えます。
各業者間の伝達をお施主様が行わなければならない
分離発注を行った場合、新築工事業者と打合せした解体工事の範囲や着手時期をお施主様ご自身が把握して、解体工事業者に伝えて頂かなければなりません。
曖昧な範囲の伝え方をしてしまうと、「解体予定ではなかった外構まで撤去してしまった・・・」「ここまで撤去するはずだったのに残ってしまっている・・・」となる可能性もあります。
また、解体工事施工中に検討事項が生じた場合には、建築工事業者と解体工事業者との間に入って調整をしなければならなくなる場合もあります。
分離発注が向いているケース・向いていないケース
| 向いているケース | 向いていないケース |
|---|---|
| 住宅を建て替える（解体と新築の工程がはっきり分かれる） | 内装の改修など、ほかの工事と同時に進む工事 |
| 解体業者を自分で比べて選びたい | 打合せの窓口を1つにまとめたい |
| 近隣への配慮など、解体の進め方に希望がある | 解体費用も住宅ローンにまとめたい |
| 解体費用を少しでも抑えたい | 業者選びや調整に時間をかけられない |
なお、ハウスメーカーとの契約で、解体を含めることが条件になっている場合もあります。分離発注を考えている場合は、新築の契約の前にハウスメーカーに伝えておきましょう。
分離発注で、解体業者を選ぶときのポイント
分離発注では、解体業者をお施主様ご自身で選びます。次の点を比べておくと安心です。
- 許可・登録：解体工事を行うには、建設業の許可（解体工事業）か、解体工事業の登録が必要です
- 現地調査の丁寧さ：建物だけでなく、外構や境界、高低差まで確認してくれるか
- 見積りの内訳：項目ごとに金額が分かれていて、「一式」ばかりになっていないか
- 建て替えの経験：新築の業者との打合せや、引き継ぎに慣れているか
- 近隣への配慮：工事前の挨拶や、騒音・ほこりへの対策を説明してくれるか
建て替えでは、解体は最初の工事です。ここで近隣の方との関係を崩さない業者を選ぶことが、その後の新築工事を順調に進めることにもつながります。
リプロの解体工事
当社では、住宅の建替え工事の場合は、上記のようなメリット・デメリットを把握した上で、分離発注をお勧めしております。
たしかに、内装の改修工事等では、元請けの建築業者さんが撤去工事を含め、一括で各業者さんを管理した方がスムーズに進むかと思います。
しかし、住宅の建替え工事においては一括管理をあまり必要とせずに、既存の住宅の解体工事～新築工事と流れることができると思います。
では、デメリットと思われる部分をどのように解消するか。当社に住宅解体工事の分離発注を頂く場合の流れは下記のようになります。
お問い合わせ
まず、お問い合わせを頂いた時点で、現場調査・お見積り・施工・お支払いまでの流れをご説明致します。
同時に工事の内容・お客様のご要望をお聞き致します。この時点で分離発注であった場合、施工範囲をお客様が把握されているかをいつもより入念にご確認させて頂きます。
現場調査に伺う日程を調整し、現場に伺う営業・積算担当に上記内容を引き継ぎます。
現場調査・お見積り
現場調査では、新築予定の建物の構造や解体範囲をしっかりと確認致します。建替えの案件では、特に外構の撤去範囲を確認させて頂きます。
その中で、新築工事や外構工事の際に撤去・新設を行った方が安全であると判断した場合には、その旨をお施主様にご提案させて頂くこともあります。
例えば、隣地の地盤がこちらの地盤より1.5ｍ以上高く、その境界にあるブロック塀等を撤去する場合です。
何も考えずに撤去することは可能です。しかし、撤去したあと新設外構工事の施工までスケジュール的に3ヶ月あったとします。
コンパネと単管パイプ等で簡易山留を設置することはできますが、費用も発生する上に地盤が低いこちらの土地に隣地の地盤が崩れてこないという保証はできません。
このようなケースでは、外構工事の際に撤去して、間を置かずに新設してはどうかとお施主様・新築業者さんにご提案させて頂くことが多いです。
分離発注とはいっても、お施主様にとってベストになるように考えてお話しをさせて頂きます。施工範囲・内容が確定次第、正確なお見積りを作成しご提出致します。
ご発注・工事前打合せ
ご発注を頂きましたら、当社では、新築工事業者さんの担当の方と工事前に現地で打合せをお願いしております。
そして、工事範囲はもちろんですが、工事中に検討事項が発生した場合には、お施主様を通して新築業者さんではなく、当社・お施主様・新築業者の三者間で共有して進めることをご提案させて頂きます。
そうすることで、特に技術的な部分の検討事項が発生した場合でも、お施主様のご負担が減ることになると考えております。
近隣挨拶・施工
工事前のご近隣様へのご挨拶の際にも、今回の工事は分離発注であり、当社が解体工事の施工担当業者（元請け）であることをご説明致します。
一連の建替え工事における既存家屋の解体作業は、最初の作業になります。ご近隣様からクレームを頂くことの無いように、心して施工にあたります。
最初の工程でご近隣様との関係を悪くしてしまうと、お施主様は当然のことながら、新築の業者さんにもご迷惑をおかけしてしまいます。
検討事項や地中障害物が出てしまった場合には、速やかにお施主様と新築業者さんに報告し、解決するようにしています。
完工
更地化工事の場合は、お施主様とのみ完工立会いをすることがほとんどです。しかし、建替え工事の場合は、完工後立合いも極力、当社・お施主様・新築業者さんの三者で行うようにします。
給排水管の切断位置や地中の状況等をお施主様と新築業者さんにお伝えします。井戸や浄化槽を撤去して埋戻した箇所の自然沈下の可能性等、特に技術的な部分の情報に関しては、新築の担当者さんに伝達します。
良い建物が建築されるように願い現場を引き渡して、私たちの役目は完了します。
分離発注で、契約の前に決めておきたいこと
分離発注では、解体業者と新築の業者の間で、決めたことが食い違わないようにすることが大切です。契約の前に、次の点を確認しておきましょう。
- 解体の範囲：建物のほか、ブロック塀、植栽、物置などをどこまで撤去するか。図面や写真に書き込んで共有する
- 引き渡しの状態：整地まで行うか、残す地面の高さや仕上げをどうするか
- 工期と新築の着工日：解体の完了から、地盤調査や新築の着工までの日程
- 地中から埋設物が出たときの扱い：見つかった場合の連絡の流れと、追加費用の決め方
- 給排水管の処理：どこで切断し、新築の業者にどう引き継ぐか
- 連絡の方法：工事中に相談が必要になったとき、三者でどう共有するか
リプロでは、発注をいただいた後、新築の業者の担当者と現地で打合せをし、これらを三者で共有してから工事に入っています。
よくある質問
Q. 解体の分離発注とは何ですか？
A. 建て替えの際に、解体工事を解体業者に、新築工事をハウスメーカーや工務店に、それぞれ別々に発注することです。
Q. 分離発注にすると、どのくらい費用を抑えられますか？
A. 一括発注では、解体業者の見積りに20％程度が上乗せされると言われています。解体業者の見積りが150万円なら、30万円ほどの差になる計算です。
Q. ハウスメーカーに、解体だけ別に頼むと伝えても大丈夫ですか？
A. 伝えること自体は問題ありません。ただし、契約で解体を含めることが条件になっている場合もあるため、新築の契約の前に確認しておきましょう。
Q. 分離発注だと、住宅ローンは使えますか？
A. 解体費用だけを別に発注すると、住宅ローンにまとめにくくなります。現金で支払うか、別のローンを検討することが多いです。
Q. 分離発注の場合、解体業者はどうやって探せばいいですか？
A. 近所で解体工事をしていた業者や、地域の解体業者をインターネットで探す方法があります。直接問い合わせて、現地調査と見積りを依頼し、内容を比べて選びましょう。
Q. 新築の業者との調整は、自分でしなければなりませんか？
A. 基本的にはお施主様が窓口になりますが、リプロでは新築の業者を交えた三者での打合せや完工立会いを行い、お施主様の負担を減らしています。
まとめ
住宅建替え工事における分離発注のメリット・デメリットとその解決方法をまとめてみましたが、如何でしたでしょうか？
分離発注の場合は、各業者が自社の都合ばかりを考えてしまっては上手くいかないケースが多いです。
安い金額で請けたのだから、建築のことは関係無い。だから、とにかく早く解体して試掘作業も適当にやって原価を抑えたい。
このような解体作業をしてしまっては、元も子もありません。
いざ新築工事に着手したら、地中埋設物が大量に残っていて、新築の業者さんからこれでは施工できないと言われてしまった。しかも、解体工事を施工した業者とはもう連絡が取れなくなってしまったというご相談も時折当社でも頂きます。
お施主様のために何が最善かを考えて役割分担ができれば、良い結果になると思います。
住宅の建替え工事の分離発注でお悩みの際は、是非、当社にお声がけ下さい。必ずお客様のお悩みを解決するお手伝いができるかと思います。ご相談・お問い合わせお待ちしております！
【解体業者へ直接発注】解体費用を抑えながら高い施工技術を実現します
解体業界では、価格比較サイトがとても増えました。複数業者の相見積もりで価格を比較して、お客様に選んでもらうシステムです。
価格比較サイトのデメリット
・価格比較サイトへの紹介マージンが10%程度発生している
・一人親方や数人規模の業者が多いため、施工技術の不安
解体業者へ直接発注のメリット
・価格比較サイトへの紹介マージンがかからない
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