アパートの解体費用の目安
＜解体業者が教える３つのポイント＞
・アパート解体の相場を解説
・解体費用の変動要因を項目ごとに解説
・解体業者目線の細かい説明
目次
アパートの解体費用の相場
今回はアパートの解体費用の目安に関して、解体業者がどんなポイントを見ているのか解説をしていきたいと思います。
さて、どこにもかしこにもある賃貸アパートですが、賃貸アパートは常に一定して建てられ続けてきたわけではなく、戦後経済成長期に合わせて、これまで賃貸アパートの建設ブームが３回起こっています。
1960年後半〜70年前半の高度成長期（年間最大80万戸弱）
1980年後半〜90年前半のバブル経済期（年間最大85万戸強）
2000年前半〜00年後半のアパート投資ブーム（年間最大50万戸強）
戦後から景気が上昇する度に、賃貸アパートの建設が多くなり、景気が交代する度に建設が少なくなるというように、アパートの建設数は経済状況に影響がされているのが分かります。
実は、この３つの賃貸アパート建設ブームのうち、1960年後半〜70年前半の高度成長期に建てられた木造の構造が多い賃貸アパートが、建設から50年を超えていてかなり老朽化してきているのです。
お住まいのお近くにも建物がずいぶん古くて、階段もサビだらけ、人も住んでいるのかいないのかわからないようなアパートはございませんか？
これらがちょうど1960年後半〜70年前半に建てられた賃貸アパートになります。
さて、解体の必要性があるアパートが増えてきたのですが、アパートの解体費用の相場ってあるのでしょうか。
あると言えばあるけれど、、、ないと言えばないとも言えます。
というのも、戸建住宅と同じように、解体費用が変動する要因によって、大きく金額が変動する可能性があります。
今回は、目安となる解体費用を解体業者がどうやって判断しているのか、その要因の３つをご紹介したいと思います。
アパートの解体費用の変動要因
その１ 構造による（木造・軽量鉄骨造・RC造）
木造 坪3.0〜4.5万円
軽量鉄骨造 坪3.5〜5.0万円
鉄筋コンクリート造 坪4.0〜8.0万円
（アスベスト除去費用と、地中障害物撤去費用は別途になります）
弊社の戸建住宅の価格表はこちらになりますが、アパートの解体でもそれほど違いがある訳ではありません。古いアパートでは木造が多く、最近のアパートでは軽量鉄骨造が多い傾向にあります。マンションタイプは、鉄筋コンクリート造で頑丈に作られています。
戸建住宅とは異なり、１階２階にびっしり何部屋もあるアパート。
解体をするにあたって、戸建住宅とはどう違うのかというと、、、
基本的には壊し方は変わりません。
木造であればまずは、養生を行い、屋根を撤去して、残置物を撤去して、内装解体をして、２階部分を手壊しまたは重機での躯体解体を行い、１階部分の重機での躯体解体、基礎の解体、地中障害物の試掘、整地を行うという流れは、戸建住宅と変わりはないのです。
もし、軽量鉄骨造の場合は、躯体の鉄骨部分を、重機のアタッチメントにペンチャーを使用して切断してみるか、内装の木材を全て剥がしてから、酸素ガスで溶断して鉄骨を解体する作業が追加されます。
また、鉄筋コンクリート造の場合は、躯体のコンクリート部分を、パワーのある大きめのサイズの重機で、コンクリートを壊していく作業と、壊した鉄筋とコンクリートを分別する作業が追加されます。
ですので、まずは構造が木造なのか、軽量鉄骨造なのか、鉄筋コンクリート造なのかで金額がそのまま影響されると考えてください。
アパート解体はゴミの量は多いのが特徴
壊し方は変わらないのですが、戸建住宅と異なるのは、、、
アパートでは、各住戸にそれぞれ間仕切り壁、キッチン、ユニットバス、トイレなどが多くなるので、内装の解体の手間と時間が増えます。
そのため、内装解体費用、産廃運搬費用、産廃処分費用は、戸建と比較して少し高くなる傾向にあります。ですが、躯体解体では一気に重機で解体できますので、この辺りはトータルで物件の作業状況に応じて、金額が決まってきます。
ここまで構造による費用の違いをみてきましたが、続いては重機のサイズとアパートの階数も費用に大きく関係してきますので説明していきます。
その２ 重機のサイズとアパートの階数による（重機の搬入経路と作業エリアの確保）
続いては、搬入できる重機の大きさが大事です。
２階建てで、5t〜クラスの重機なら躯体解体費用は割安
２階建てで、3tクラスの重機なら躯体解体費用は割高
３階以上は、躯体解体費用はとても高額
もし、3tクラスのミニユンボではなく、5tや8tクラスの重機が搬入できて、使用できるスペースが十分あるのであれば、屋根までアームが届くため、屋根葺き材の撤去、屋根の解体、そして２階の躯体部分の解体を重機で行うことが出来ます。
この場合、作業エリアがしっかり確保でき、隣地との距離も十分ある現場であれば、重機によって一気に躯体を解体することができるので、工事日数が大きく削減できるため、戸建住宅と比較して規模の大きなアパートといえども、費用は抑えられることがあります。
ですが、もし3tクラスの重機しか入らないのであれば、屋根葺き材の撤去、屋根の解体、２階躯体の解体は手壊しになるため、その分だけ工事日数は増えて、作業員の人員も増員する必要があります。
また、意外と多いのが、電線がアパートの近くにかかっていると重機が使えません。この場合も、２階部分は手壊しとなることになります。
ただ、３階以上になってしまうと、住宅地に入るようなサイズの重機では、屋根まで重機のアームが全く届かないため、屋根葺き材の撤去と屋根の解体、３階躯体部分は手壊しになります。
この場合、重機が稼働する時間が短くなり、人による手作業の作業日数は大幅に増えてしまって、施工範囲が広い分だけダイレクトに解体費用が高くなってしまいます。
搬入できる重機のサイズは現場までの道路の幅員によります。
現場までの道路が、重機を乗せた回送車が通ることができる幅員があるのかどうかが大事です。アパートの所在地は住宅地が多いため、アパートまでの道路が狭いと、重機を使いたくても運ぶことができないのです。
この辺りも、解体業者が現地調査で必ず確認するところです。
その３ 基礎による（布基礎・ベタ基礎・杭基礎）
古いアパートは布基礎が多く、基礎解体費用は割安
新しいアパートはベタ基礎が多く、基礎解体費用は割高
マンションタイプは杭基礎が多く、基礎解体費用はとても高額
木造であれば、築年数が古いアパートでは布基礎がほとんどです。
布基礎であれば、基礎の解体費用はそこまで高額にはなりません。地中に埋まった柱の寝巻きコンクリート部分だけを撤去すればいいので、重機で掘削してそ掘り返していきます。
しかし、ここ20年くらいですが、ベタ基礎のアパートも多くなってきています。道路区画整理などで、用地取得で新しい木造アパートを解体する場合は、広範囲に渡るコンクリートのベタ基礎を全部割って壊していくため、基礎の解体は非常に高額になります。
賃貸マンションタイプですと、鉄筋コンクリート造になりますので、基礎には杭が地中に埋まっています。
埋まった杭の長さは、その土地ごとの地盤によって全く異なります。杭抜きに関しては、地中に埋まった杭の長さによって金額は大きく変わってきてしまいますので、物件ごとのご相談となることが多いです。
まとめ
いかがでしょうか？
アパートと言えども、住宅ですので戸建住宅のように、まずは構造で木造なのか、軽量鉄骨造なのか、RC造で金額の目安の解体費用は決まります。
道路の幅員やアパートの階数で搬入できる重機のサイズで躯体解体費用を、そして築年数と構造で、基礎の撤去費用の目安を考えます。
実際には、現地調査で測量を行って、これら以外の項目も加味した上で、原価計算を行ってお見積りを提出させていただいています。
もし、お見積りにおご依頼前に、ご所有のアパートの解体費用ってどうやって見ればいいのだろうという方の参考になればと思います。
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