区画整理で家を解体するには？費用は誰が負担する？補償金・流れ・費用を抑えるコツを解体業者が解説

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2020/08/11

区画整理で家を解体するには？費用は誰が負担する？補償金・流れ・費用を抑えるコツを解体業者が解説

2026/07/01更新

＜解体業者が教える３つのポイント＞
・安く解体できる秘訣を大公開
・安く解体できる住宅の特徴を細かく解説
・区画整理エリアの住宅解体の施工事例を解説

道路区画整理事業で解体費用を抑える秘訣

東京都内では、人口の増加と車両の交通量の増加で、幹線道路を中心に慢性的な渋滞に悩まされており、各自治体または国土交通省で道路の区画整理事業が近年でも、いくつも計画が実行に移されています。

この場合、突然計画の発表があり、各住宅に区画整理の担当の役所の方が訪問されて、用地取得と、いつまでに退去をお願いしますといった話があります。

ある日突然、行政の担当者から「このエリアは区画整理の対象です」と告げられ、住み慣れた家の解体と立ち退きを求められる――。区画整理（土地区画整理事業）は、当事者になって初めて向き合う方がほとんどです。

「解体費用は誰が払うの？」「自己負担はあるの？」「補助金は使えるの？」「どんな流れで進んでいくの？」――。突然のことに、次々と疑問や不安が浮かんでくることでしょう。

本記事では、東京・埼玉を中心に数多くの住宅解体を手がけてきた解体業者リプロが、区画整理による家屋解体の費用と補償金の仕組みから、立ち退きまでの流れ、通知が届いたらやるべきこと、そして解体業者ならではの視点で解体のタイミングによって費用を抑えるコツまで、実際の施工事例を交えて分かりやすく解説します。区画整理でこれから解体をご検討される方は、ぜひ最後までご覧ください。

区画整理（土地区画整理事業）とは？なぜ家の解体が必要になるのか

「区画整理のために立ち退く」という話をときどき耳にされると思いますが、そもそも区画整理とはどのような事業なのでしょうか。

区画整理は正式には「土地区画整理事業」といい、道路や公園といった公共施設の整備と、宅地の利用価値を高めることを目的として行われる公共性の高い事業です。

家が密集して道幅が狭く防災上の課題を抱えた地域の道路を広げたり、入り組んだ区画を整えて人や車の流れをスムーズにしたり、公園などの公共施設を新設したりと、住民の安全や暮らしの利便性を向上させるために実施されます。

東京都内では、人口や交通量の増加による慢性的な渋滞を解消するため、幹線道路を中心とした都市計画道路の整備が各自治体や国によって進められています。こうした計画の対象区域に自宅が含まれると、用地取得のために建物の解体・立ち退きが必要になるのです。

区画整理によってその地域の安全性・利便性が高まり、結果として土地の資産価値も向上します。とはいえ、対象となった住民の方にとっては立ち退きや家屋解体という大きな負担が生じるため、事前に仕組みを正しく理解しておくことが何より大切です。

区画整理による家の解体費用は誰が負担する？

区画整理で最も気になるのが、やはりお金の問題です。「家の解体費用や引っ越し費用、新居の費用まで、すべて自分で払うことになるのでは……」とご心配される方は少なくありません。ここを正しく押さえておきましょう。

解体費用は「補償金（立ち退き料）」に含まれ、原則として自己負担なし

区画整理は行政の計画に基づいて行われる公共事業です。

そのため、区画整理によって立ち退きや家屋の解体撤去が必要になった場合、その解体費用は原則として行政（施行者）が負担します。対象となる地権者・居住者には「立ち退き料」が支払われますが、これは損失を補う「補償金」という位置づけで、一般的に次のような費用が含まれます。

建物の解体費用：立ち退いて空き家となる家屋の解体撤去にかかる費用
建物の移転・再建築費用：新たに家を建てる、または曳家（ひきや）などで移転するための費用
代替地の準備費用：新しい住まいの土地を確保するための費用
引っ越し費用：新居へ転居するための運搬費用
仮住まいの費用：移転先が整うまでの間に借りる賃貸住宅などの費用

つまり、区画整理に伴う解体費用や転居費用は補償金でまかなわれるのが原則で、多くの場合は自己負担は発生しません。

ただし、補償の範囲や算定額は事業や物件の状況によって異なり、非協力的な対応をとると補償に影響が出るケースもあります。具体的な補償内容は、必ず担当の行政窓口や土地区画整理組合に確認しましょう。

区画整理に「補助金・助成金」は使える？

老朽化した空き家などを自主的に解体する場合には、自治体の補助金・助成金制度を活用できることがあります。そのため「区画整理でも補助金が使えるのでは」と考える方もいらっしゃいます。

しかし前述のとおり、区画整理の場合は解体費用が補償金に含まれているため、解体工事に対する補助金・助成金制度は原則として対象外となります。二重に給付されるものではない、と理解しておくと安心です。

区画整理で家を解体するまでの流れ

区画整理による家屋解体は、一般的な建て替えや空き家解体とは進み方が異なります。全体像を知っておくと、行政や組合とのやり取りがスムーズになります。おおまかな流れは次のとおりです。

計画決定・住民説明会：行政が施行区域や資金計画・事業期間を決定し、対象住民へ説明会を実施。区画整理の内容を周知し、地権者の同意を得る手続きを進めます。
土地区画整理組合の設立：組合施行の場合、区域内の宅地所有者・借地権者の3分の2以上の同意を得たうえで、7人以上の組合員と都道府県知事の認可により組合を設立します。
仮換地の指定・補償交渉：立ち退き後の新たな土地（仮換地）の位置・面積を定め、建物の構造などを調査したうえで移転補償の内容を協議・契約します。
立ち退き：補償内容に合意したら転居を実施。立ち退き料は原則として建物の明け渡し日に支払われますが、引っ越し費用などが事前に支払われるケースもあります。
解体工事：明け渡しが済んだ家屋の解体撤去を行います。愛着のある家屋や頑健な古民家などは、解体せず曳家で移転する選択肢もあります。
換地処分：立ち退き完了後、仮換地の所有権を正式に取得し、従前の土地とみなされます。
登記・清算金の交付：土地・建物の新たな登記を行い、従前地と換地の価値の差に応じて清算金が交付または徴収されます。

このように、区画整理は解体工事だけでなく、補償交渉から換地・登記まで多くの手続きを伴います。解体工事そのものは一般的な住宅解体と大きく変わりませんが、スケジュールが行政の計画に左右される点が通常の解体との大きな違いです。

区画整理の通知が届いたら？やるべきことチェックリスト

行政から区画整理の通知が届いたら、慌てずに次のポイントを一つずつ確認していきましょう。

① 基本用語を理解する：通知や行政・組合とのやり取りでは、聞きなれない専門用語が登場します（下の用語集を参照）。
② 通知内容を確認する：事業の目的・スケジュール・必要な手続き・提出書類・問い合わせ窓口などが記載されています。不明点は自治体の担当部署へ確認しましょう。
③ 必要書類を準備する：登記簿謄本や境界資料、建物図面・固定資産税評価証明書、住民票、換地計画への同意書、補償金受取口座などが求められます。早めの準備が安心です。
④ 現地確認・立ち会いに対応する：補償金の算定などのため、建物や土地の状況を確認する立ち会いが必要になることがあります。
⑤ 立ち退き・解体の準備を進める：補償内容に納得できたら、転居先の手配や解体業者との日程調整、不用品の処分などに着手します。
⑥ 近隣へ挨拶する：引っ越しや解体工事は近隣にも影響します。事前のご挨拶が後々のトラブル防止につながります。

覚えておきたい区画整理の基本用語

用語	意味
従前地（じゅうぜんち）	区画整理前にもともと所有していた土地
換地（かんち）	従前地の代わりに割り当てられる整理後の土地
仮換地（かりかんち）	事業完了までの間、代替地として使用が認められる土地
減歩（げんぶ）	公共施設整備や事業費のために土地の一部を提供すること
保留地（ほりゅうち）	事業費に充てるため施行者が取得・売却する土地
清算金	従前地と換地の価値の差を調整するために交付・徴収される金銭
建物滅失登記	建物を解体撤去した際に行う登記の抹消手続き

減歩によって所有地の面積は減りますが、区画整理で利便性が高まり土地の価値が上がるため、所有者に一方的な損失が生じないよう配慮される仕組みになっています。

【解体業者の視点】区画整理の住宅解体で費用を抑える3つのコツ

ここからは、数多くの区画整理エリアの解体を手がけてきた解体業者だからこそお伝えできる、費用を抑えるための実務的なポイントをご紹介します。

補償金の範囲内で解体を進める場合でも、工事内容を理解しておくことは業者選びの大きな助けになります。

コツ①：周囲の家が解体・更地になってから解体するとコストを抑えやすい

都心部の住宅地は土地が限られ、狭い範囲に家屋が密集しています。道幅が4mに満たない私道も珍しくありません。

通常の住宅解体では、こうした狭い現場で騒音や粉塵を抑えながら、近隣に最大限配慮して慎重に工事を進める必要があり、その分だけ工期と費用がかさみます。

ところが区画整理エリアでは、周辺の家々が先に解体されて更地になっていることがあります。この状況では、次の2つの理由から工期を短縮でき、結果として解体費用を抑えやすくなります。

重機やダンプの置き場を確保しやすい：通常、隣地にダンプや重機を置くと地面の凹みや汚れで所有者とのトラブルになりやすいため避けますが、区画整理では隣地が道路敷設予定の公共用地であるケースが多く、こうした心配が生じにくくなります。
近隣への配慮の制約が減る：周囲が更地であれば、騒音・粉塵に神経を張り詰める必要が相対的に減り、重機や電動工具の稼働時間を確保して工事を計画的に進められます。

このように、周囲の状況によって工期が変わり、重機の使用費用やオペレーターの人件費が変動するため、解体のタイミングが費用に影響するのが区画整理の特徴です。

【なぜ後からの施工の方が安くなるのか？】立ち退きの期限が決まっている

道路区画整理事業での住宅解体と、通常の住宅解体と異なる点として、期限が決まっているということが挙げられます。

期限が決まっているので、用地取得の計画がスタートした早いタイミングで解体してもらった方がいいのか、それとも最後の方に解体した方がいいのか迷われるのではないでしょうか？

どこのお宅がどの解体業者で、いくらで解体したのか噂は広まる

区画整理エリアの対象は、周りのご近所さんも一緒。

どこのお宅がいくらで解体したみたいよ、といった噂は広まってしまいます笑

住宅の解体は一件ごとの構造や道路の広さなど、原価計算に基づくので、あそこのお宅がいくらなのだから、うちはもっと安くしてというのは、なかなか難しいのですが、、、

確かに、安く解体費用を抑えることができる秘訣はあります。

あくまで、解体費用という視点だけで説明させていただくと、、、

区画整理対象地の周りの住宅が解体された後に、解体した方が解体費用は安くなります

都心部の住宅地はご存知の通り人口に対して土地が限られているため、狭い範囲に住宅が密集してしまいます。道路も4mに満たない狭い私道であったりすることもあります。

住宅の解体とは、このような狭い場所で、解体用の重機をダンプや回送車に積んで、ガシャガシャと大きな騒音を立てて大量のほこりが空中に舞って、柱や梁、壁などをなぎ倒していくのです。

どう考えても近隣の方には迷惑でしかないですよね笑

ですので、通常の住宅の解体では、近隣の住民の方へ最大限配慮した上で、解体作業を進めていくのです。

コツ②：ただし解体の「後回しのしすぎ」は禁物

「周りが更地になってからのほうが費用を抑えられるなら、できるだけ後で解体しよう」と考えたくなりますが、注意が必要です。区画整理には立ち退きの期限が定められているため、次の住まい（新築・中古購入・賃貸など）の計画と解体時期を並行して考えなければなりません。

費用面だけを優先して解体を先延ばしにすると、転居計画そのものが窮屈になってしまいます。なお、タイミングによって抑えられる費用は工事費用の1〜2割程度が目安です。過度な期待で判断を誤らないよう、期限と住まいの計画を軸にスケジュールを組み立てることをおすすめします。

コツ③：基礎まで撤去し、地中もきれいに仕上げる

区画整理の解体で迷いやすいのが「基礎部分まで撤去して更地にするか」という点です。基礎を残してよいかどうかは一般的に行政が判断するため、まずは担当窓口や組合への確認が必要です。

ただし、行政の回答が「基礎の解体は不要」であっても油断は禁物です。建物によっては基礎の立ち上がり部分の撤去が必要になることがあり、また基礎を地中に残置すると廃棄物処理法に抵触するおそれや、後々の土地の資産価値低下につながる可能性があります。

可能であれば、行政・組合と相談のうえで基礎まで撤去し、地中障害物のない状態に仕上げておくのが安心です。地中の状態は施工品質に直結するため、詳しくは整地から見る解体業者の良し悪しもあわせてご覧ください。

【区画整理エリアの住宅解体施工事例】隣地が解体されて更地になっているとき

ところが、今回のケースのように、区画整理事業となると、近隣の方が既に住宅の解体を終えてしまって更地になっている場合がございます。

このような場合、以下の２つの特徴が挙げられます。

隣地に重機やダンプの置き場ができるため、短工期の工事で解体費用が安くなる

騒音や粉塵など近隣への配慮を最小限できるため、短工期の工事で費用が安くなる

隣地が更地になっていたり、駐車場になっていたとしても、解体のために借りるということはあまり行いません。それは、ダンプや重機を置いてしまうと、どうしても土地に凹みができたり、汚してしまったりして所有者の方とトラブルになることが多いからです。

ところが、区画整理事業は別です。

所有者は国や都道府県、市区町村の自治体になり、そこにダンプや重機で凹みを作ってしまったり、汚してしまったとしても、そこは道路が敷かれる予定地です。

トラブルになるということはまずございません。

また、通常はなるべく大きな音とホコリを出さないように丁寧に工事を行いますが、隣地が更地になると、重機や電動工具の稼働時間を増やして、スピーディに解体工事を行うことができますので、解体費用は安くなることが多いのです。

施工事例

屋根まで届くサイズの重機で一気に躯体を解体

実際の外環高速道路の大泉ジャンクションエリアの住宅解体の事例です。

こちらでは、既に周りの住宅は解体を終え、立ち退き済みでした。そのため、住宅解体では、屋根まで届く0.25アタッチメントの扱える重機を入れて、屋根葺き材を撤去したあとは、屋根から重機で一気に解体工事を行っていきました。

音とホコリが多少出たとしても、重機を稼働する時間が長くなることで、短期間での工事で済みますので、その分だけ重機の使用費用、重機を動かすオペレーターの人件費などが少なく済むのです。

一気に解体した後に作業員の手で解体材を分別していく

ただ、ここで大事なのが一気に壊した後に、しっかり作業員の手で解体材を分別する必要があります。

木くず・コンクリートガラ・金属くずなどを種類ごとに分けるこの工程には手間と時間がかかりますが、分別を省略しないことが産業廃棄物の適正処理と施工品質の担保につながります。

綺麗に分別したら、試掘と整地をして完工

最後に、地中に障害物が残っていないかを確認する試掘と、地面を平らに均す整地を行い、きれいな更地にして完工となります。

工期を短縮しても、分別・試掘・整地といった品質を左右する工程は省かない――これが、次の暮らしへ安心して進んでいただくための基本です。

リプロでは、都市計画道路に伴う木造家屋の解体など、区画整理に関わる施工実績も多数ございます。

住宅解体の具体的な工程は、木造住宅の解体手順事例でも写真付きで詳しく解説しています。

区画整理の所要期間はどれくらい？

区画整理事業の全体期間は、規模や地域の状況によって大きく異なりますが、計画策定から完了まで10〜20年程度かかることが一般的です。期間の内訳には、計画策定、住民との合意形成、建物の解体・移転、インフラ整備、全体の完成・引き渡しなどが含まれます。

事業全体は長期にわたりますが、個々の住宅の解体・立ち退きには期限が設定されます。ご自身が対象となる時期や解体の期限は、行政や組合からの通知で必ず確認しておきましょう。

まとめ

区画整理による家屋解体は、当事者になって初めて経験する方がほとんどで、費用や手続きに不安を感じるのは当然のことです。最後に本記事のポイントを整理します。

区画整理は道路・公園などを整備する公共事業で、対象区域では家屋の解体・立ち退きが必要になる
解体費用や転居費用は**補償金（立ち退き料）**に含まれ、原則として自己負担は発生しない（補助金・助成金は対象外）
計画決定から換地・清算金交付まで、区画整理には多くの手続きが伴う
通知が届いたら、用語の理解・書類準備・立ち会い・近隣挨拶などを順に進める
解体業者の視点では、周囲が更地になったタイミングでの解体は工期短縮で費用を抑えやすいが、立ち退き期限との両立が前提
基礎まで撤去し、分別・試掘・整地まで丁寧に仕上げることが、次の暮らしの安心につながる

区画整理の解体工事そのものは、通常の住宅解体と特別に変わるものではありません。だからこそ、費用の透明性と施工品質を両立できる解体業者に相談することが大切です。

リプロでは、東京・埼玉を中心に区画整理・都市計画道路エリアの住宅解体を数多く手がけてきました。

狭小地や鉄骨造・RC造といった難しい現場のご相談も含め、現地調査からお見積りまで一つひとつ丁寧に対応いたしますので、お気軽にお問い合わせください。

よくある質問（Q&A）

Q. 区画整理で家を解体する費用は、自己負担が発生しますか？

A. 原則として自己負担は発生しません。区画整理による解体費用や転居費用は、行政から支払われる補償金（立ち退き料）に含まれるのが一般的です。ただし補償の範囲や算定額は事業ごとに異なるため、具体的な内容は行政窓口や土地区画整理組合にご確認ください。

Q. 区画整理の解体に、補助金や助成金は使えますか？

A. 使えません。自治体の解体補助金は空き家などを自主的に解体する場合の制度であり、区画整理では解体費用が補償金に含まれるため、別途の補助金・助成金は原則として対象外です。

Q. 区画整理の解体は、いつ頼むのがよいですか？

A. 立ち退きの期限を守ることが大前提です。そのうえで、周囲の家屋が解体されて更地になっているタイミングは工期を短縮しやすく、費用を抑えられる傾向があります。ただし後回しにしすぎると転居計画に支障が出るため、住まいの計画と並行して決めるのがおすすめです。

Q. 基礎は残したままでもよいのでしょうか？

A. 基礎を残してよいかは一般的に行政が判断するため、まずは担当窓口や組合への確認が必要です。ただし基礎を地中に残置すると廃棄物処理法に抵触するおそれや土地の資産価値低下につながる場合があるため、可能であれば基礎まで撤去することをおすすめします。

Q. 区画整理でも、解体業者は自分で選べますか？

A. 補償金の範囲内であれば、施主ご自身で解体業者を選定できるケースが多くあります。費用の内訳が明確で、分別・試掘・整地まで丁寧に対応する業者を選ぶことが、トラブルのない解体につながります。詳しくは行政・組合の指示もあわせてご確認ください。

区画整理の解体は「直接発注」で費用を抑えつつ品質を確保

区画整理対象地の周りの住宅が解体された後に、解体した方が解体費用は安くなるとお伝えはしました。

ただ、安くなったとは言っても、工事費用の1〜2割程が目安だと思ってください。

区画整理事業は期限が定められているので、早めに次の住まいを、新築を建てるのか、中古を購入するのか、賃貸にするのかで解体時期は変わってくるかと思います。

解体費用が安くなるからと、解体を後回しにしすぎないようにご注意ください。

【解体業者へ直接発注】解体費用を抑えながら高い施工技術を実現します

解体業界では、価格比較サイトがとても増えました。複数業者の相見積もりで価格を比較して、お客様に選んでもらうシステムです。

価格比較サイトのデメリット
・価格比較サイトへの紹介マージンが10%程度発生している
・一人親方や数人規模の業者が多いため、施工技術の不安

解体業者へ直接発注のメリット
・価格比較サイトへの紹介マージンがかからない
・技術力のある職人による施工と豊富な建機所有

区画整理の解体は、狭い立地や近隣配慮、構造の難しさなど、現場ごとに判断すべき要素が数多くあります。

だからこそ、費用の透明性と施工品質の両方を重視した業者選びが欠かせません。業者選びの全体像は解体業者の選び方（総合ガイド）でも詳しく解説しています。

解体業者へ直接発注で解体費用を抑えながら、狭い立地、騒音など近隣への配慮や、鉄骨造、RC造など少し難しい現場のご相談ならぜひリプロまでお問合せお待ちしております！

この記事を書いた会社

株式会社リプロは、東京・埼玉を中心に住宅解体（施工実績500件以上）から中・大型施設の解体までを手がける総合解体業者です。自社で建機を保有し、専任オペレーターと経験豊富な職人によるワンストップ施工で、狭小地や鉄骨造・RC造など難しい現場にも対応しています。区画整理・都市計画道路エリアの住宅解体の実績も豊富です。

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