鉄骨造(S造)の内装リノベーション時の内装解体の発注の流れと施工事例を紹介【解体業者が解説】
2026/10/09更新
＜解体業者が教える３つのポイント＞
- 鉄骨造(S造)の内装解体費用の目安と、費用が上がりやすい要素
- ALCの間仕切り・界壁を撤去して2部屋を1部屋にするときの注意点
- 鉄骨の耐火被覆のアスベスト検査と、リノベーション前提の部分解体の進め方
目次
1.1 賃貸借契約書の確認（スケルトンなのか原状回復なのか）
2 内装解体の発注する業者を選ぶのに知っておいた方がいいこと
3 内装解体中に発生する可能性として知っておいた方がいいこと
5 鉄骨造(S造)の内装解体でお問合せ前に確認しておくべき事項
5.1 解体業者と施工範囲をきっちり打ち合わせする必要がある
5.2 鉄骨造は鉄骨吹きつけにアスベストが使用されている可能性
6.2.1 リノベーション前提の部分解体で『残すもの』を伝えるチェックリスト
事前に準備・確認しておいた方がいいこと
こんにちは！
もし、店舗やテナントの内装解体をすることになった場合、ほとんどの方が初めてのことなので、何を準備して、何に気をつければいいかわからないかと思います。
そんな気をつけるべきポイントを内装解体業者の目線から解説していきたいと思います！
賃貸借契約書の確認（スケルトンなのか原状回復なのか）
内装解体の場合、原状回復義務の範囲を明確にしておくことが非常に重要です。
どこまで解体が必要か、どこは残すべきか、賃貸借契約書や特約事項を細かく確認する、またはオーナーさんや管理会社と話し合って確認してみましょう。
スケルトン解体
「スケルトン」という躯体のみの状態に戻すことを言います。要は、内装は何も残っていないまっさらな状態にすることです。
解体業者目線ですと、お客様からのお問い合わせで、よく「スケルトン解体をお願いします」とご連絡をいただきます。
しかし、よくよく打ち合わせしてみると、実は残す箇所があったり、壊してほしくない箇所があったりすることはとても多いので、施工範囲の認識を合わせることは大事です。
居抜き状態での引き渡し
契約書に、次のテナントがそのまま使える「居抜き」の状態での引き渡しが可能かどうか、またはオーナーさんとの話し合いの中で確認してみてください。
この場合は、部分的な解体で済むケースや、什器の一部撤去で済むので、解体費用がとても抑えられる、またはそもそも内装解体業者に発注する必要がないケースも多いです。
特定の設備の残置
オーナーさんや管理会社の意向で、特定の設備（エアコン、排気ダクトの一部など）を残す必要があるのか確認してください。
テナントの返却では、借主側はスケルトンで返すという認識で、一方で、オーナーは次に入居するテナントのために、エアコンは残して欲しい、ここの棚は残してほしいなどあって、認識の不一致が起きやすいので、注意が必要です。
契約不適合
もし賃貸契約書の内容と異なる状態で引き渡してしまうと、オーナーさんから損害賠償や原状回復を請求される可能性がありますので、事前に契約書の内容をよく確認してください。
図面や設計図の有無
実際に、内装解体お見積もりを依頼する業者さんに、図面や設計図のコピーを渡せると、スムーズに進みます。
構造、設備（電気、ガス、水道、空調、換気など）、配管の位置を把握し、どこまで解体して良いか、残すべきものがあるかを確認します。特に、共有部分や躯体に関わる部分は慎重に判断が必要です。
A工事・B工事・C工事の区分
A工事
建物のオーナーさんが発注・費用負担する内装解体工事のことを言います。
B工事
テナントが希望し、オーナーが発注する工事で、費用はテナントが負担する工事のことを言います。
エアコンや防災設備など、ビル全体の設備に関わる部分が多いです。オーナーさん指定の内装業者になることもあり、テナントさんご自身で工事業者を探したり、相見積もりができないことが多いです。
C工事
テナントが発注・費用負担する工事のことです。
主に、内装の撤去などがこれに該当し、発注者が自由に業者を選べるのが一般的です。
ご自身が発注する内装の解体がどの工事区分に該当するかを契約書で確認し、オーナーや管理会社と認識をすり合わせましょう。
内装解体の発注する業者を選ぶのに知っておいた方がいいこと
内装の解体業者と言えど、マンションのリノベーションだけをやっている業者、飲食店をメインにやっている業者、事務所の原状回復をやっている業者など、得意・不得意が分かれることがあります。
例えば、飲食店の内装解体は、一般的内装の解体とは異なる専門知識が必要で、特に厨房設備の撤去や給排水・ガス配管の処理には専門性が求められます。また、繁華街での解体作業と搬出作業になることが多いので、周辺への細やかな気遣いができるかは大事になります。
できるだけ、実績が豊富で、ご自身が希望される業種の解体経験がある業者を選びましょう。
複数の業者からの相見積もり（立会い必須）
複数の業者から見積もりを取り、費用だけでなく、作業内容、工期、安全対策、産業廃棄物の処理方法なども比較検討しましょう。
必ず解体業者に現地調査に来てもらい、解体範囲、残置物、設備の状況などを一緒に確認しましょう。できれば、オーナーや管理会社も交えて三者で確認し、工事をする際には契約書など書面に残すとトラブルを避けられます。
見積り費用が安すぎる業者には注意すること
最近では、外国人の業者さんも増えてきていて、びっくりするような安い見積もり価格を提示する業者さんも中には出てきました。
その場合は、見積もりの内容を細かく聞いて、適切な産廃処理をするのか、適切な施工計画に基づいているのか確認してください。
あまりに見積りが安い場合は、短期での工事で、かなり荒い施工となってしまって、騒音、粉塵、水漏れなどで予期せぬ近隣トラブルに巻き込まれる可能性が高くなってしまいます。
また、見積もり担当は日本人でも、工事担当は全員外国人だと現場でトラブルが発生した際に、日本語でのコミュニケーションができないケースもありますので、ご注意ください。
許可と保険の確認
建設業許可（解体工事業）
解体工事を行うために必要な許可になります。依頼する業者が許可を持っているか確認してください。
産業廃棄物収集運搬業許可
解体で発生した産業廃棄物を適切に処理するために必要です。
これらの許認可がない業者は、不法投棄などのトラブルに繋がる可能性があるので避けるべきです。また、万が一、工事中に事故が発生した場合に備え、損害賠償保険に加入しているか確認しましょう。
内装解体中に発生する可能性で知っておいた方がいいこと
施工範囲の不一致から来る不必要な部分の解体
前述の通り、内装解体では、施工範囲の不一致から来るトラブルが最も多くなります。事前に、テナントさん、オーナーさん、解体業者の中で施工範囲を一致させてから工事を始めましょう。
近隣からのクレームの発生の可能性
解体工事は騒音や振動、粉塵を伴います。
事前に近隣住民へ工事期間、作業時間、内容について説明し、理解を得ておくことがトラブル防止に繋がります。挨拶文の作成や配布など、解体業者が実施するのか、ご確認ください。
クレームが発生することで工期が伸びる可能性
クレームが発生してしまうと、作業時間が限られてしまったり、作業できる工具が限定されてしまい、工期に遅れが発生することが考えられます。
期間には余裕を持って、工事の発注をするように、心がけてください。
それでは、内装解体で知っておきたい一般的な知識をここまでにして、ここからは実際に、リプロで解体を行なった事例で紹介していきたいと思います！
鉄骨造(S造)の内装の解体費用
運営していた店舗を閉店・移転するにあたって、内装を撤去しなければならなくなってしまった・・。
でも、内装解体工事の費用ってどのくらいなのだろう？まずは、費用が気になりますよね？
ところが、、実際にこれまで2,500件の内装解体をおこなってきた弊社に言わせると、、
内装解体工事の費用の相場はあってないようなものなのです。
というのも、撤去範囲・作業内容・産廃の種類によって、金額が大きく変動してしまうからです。
＜内装の解体費用の相場＞
撤去範囲・作業内容・産廃の種類によって、金額は大きく変わるため、相場と呼べるものはないと考えた方がいい
例えば、RC造の建物でスケルトン解体と言われれば、天井・壁・床の躯体コンクリートを表すまで内装材を撤去します。
しかし、同じスケルトン解体であっても、内装の状況によって作業内容・産廃の種類が異なってきます。
事務所として使用されていたのか、飲食店を運営されていたのか、それともマッサージ店なのか？
事務所であれば内装はシンプルなケースが多いので費用が抑えられる場合が多いですし、飲食店等はやはり凝った内装が多いので、間仕切り壁をどこまで取るのか、残すのかによって金額は全く異なります。
また、産廃の搬出に関しても費用に大きく影響があります。
解体材の搬出をエレベーターを利用できるのか、それとも階段で下ろさないといけないのか。
はたまた、内装解体の現場に産廃トラックを横付けできるのか、近くのコインパーキングに駐車して小運搬しないといけないのか。
これらの要因によって、かかる金額は数十万から、施工範囲が広いと100万円単位で変わってきてしまいます。
となってしまうと、相場って言えないのはご理解いただけるかと思います笑
ですので、内装解体は特にオーナー様または、借主様との現場での施工範囲の確認作業が非常に大事になります。
＜内装解体の施工範囲の確認＞
相場と呼べるものがない分だけ、内装の解体は施工範囲の事前打ち合わせが大切。トラブルを未然に防ぐために、弊社では事前の打ち合わせを必須にさせていただいています。
S造の内装解体費用の目安と、費用が上がりやすい要素
内装解体の費用は、撤去範囲や搬出経路で大きく変わるため、正確な金額は現地調査のうえでお出ししていますが、あくまで参考価格では、テナント事務所で99万円、カフェの改修で165万円、倉庫の現状回復で100万円で施工した事例がございます。
事務所・オフィス、店舗・飲食店、マンション・戸建ての参考価格は、下記の通りとなります。
| 用途 | 参考価格（スケルトン解体） | リプロの見積り公開事例 |
|---|---|---|
| 事務所・オフィス | 6,000円〜／㎡ | テナント事務所90㎡：99万円 |
| 店舗・飲食店 | 8,000円〜／㎡ | カフェの改修：165万円 |
| マンション・戸建て | 8,000円〜／㎡ | ― |
| 倉庫 | ― | 倉庫の原状回復：100万円 |
鉄骨造の建物では、これに加えて次の要素で費用が上がりやすくなります。
- ALCの間仕切り・界壁の撤去：石膏ボードの壁に比べて重く、切断と搬出に手間がかかる
- 鉄骨の耐火被覆の調査：吹付け材がある場合は、アスベストの検体検査が必要
- 搬出経路：エレベーターがなく階段で運び出す場合は、人手と日数が増える
今回の大田区の現場も、トラックは建物前に停められたものの、室内から階段で搬出したため、3人で3日間の作業となりました。
鉄骨造(S造)の内装解体でお問合せ前に確認しておくべき事項
アパートなどの鉄骨造の内装リノベーションをする際に、気をつけておくべきポイントを解説していきたいと思います。
通常のマンションの内装解体や木造住宅の内装解体では、特に気にしなくても良かった部分が出てきますので、発注される前の参考になっていただければ幸いです。
解体業者と施工範囲・施工方法をきっちり打ち合わせする必要がある
鉄骨造ですので、通常の木造と比較しても施工面積は広く、事前の打ち合わせは非常に大切になります。
間仕切り壁も通常のボードではなく、ALCパネルという硬く頑丈な軽量気泡コンクリート建材が使用されている可能性があります。
ですので、マンションの内装リノベーションのように、簡単にボードの壁を取って間取り変更ということができにくい構造になっていることが多いです。
普段はマンション専業の内装解体を行なっている業者さんに発注すると、実際工事が始まってみるとマンションに使われている建材とは異なっているため、意外と施工方法がわからなかったりすることはあるかもしれません。
鉄骨造は鉄骨吹きつけにアスベストが使用されている可能性
最も注意すべきポイントが、もし鉄骨への吹きつけがあった場合、アスベストの含有の有無の確認です。
通常、マンション内装リノベーションだけを行なっていると、鉄骨の吹きつけと出会う場面はそうそうありません。
マンションの内装材にアスベストが含有されていた処理と、鉄骨の吹きつけがあった場合のレベル１のアスベスト処理は全く重要度が異なります。
もし、鉄骨への吹きつけがあり、アスベストの含有が認められた場合、建物全体を密閉して作業員は防護服に身を包み、除去されたアスベストは最終処分場に直行させるような大掛かりな施工が必要になっていきます。
また施工にかかる金額も、アスベスト撤去だけでも通常の工事費用総額以上の請求になります。つまり、少なくとも、２倍の見積もり金額になるということです。
それだけ、アスベストレベル１の除去は、慎重に、きっちりと考えていかなければなりません。
鉄骨造(S造)の内装リノベーション時の注意ポイント
マンションの内装と比較して構造や建材の種類が異なるため、マンション専業の内装解体業者よりも総合解体業者へ発注するのが望ましい
このように、鉄骨造(S造)の内装リノベーションの内装解体の場合、マンションの内装解体だけを行なっている専業の業者さんよりも、鉄骨造やアスベスト処理を普段から行なっているような少し規模の大きめの解体業者へ発注されることを検討ください。
鉄骨の耐火被覆の種類とアスベスト
鉄骨造の柱や梁には、火災時に鉄骨が熱で弱るのを防ぐため、耐火被覆が施されていることがあります。耐火被覆には主に次の種類があり、年代によってアスベストを含む可能性があります。
| 種類 | 特徴 | アスベストの可能性 |
|---|---|---|
| 吹付けアスベスト | 綿状の材料を鉄骨に吹き付けたもの | レベル1。1975年に原則禁止されるまで使用 |
| 吹付けロックウール | 岩綿を吹き付けたもの。見た目は吹付けアスベストと似ている | 1980年代までの製品には含有の可能性あり |
| 耐火被覆板 | 板状の材料で鉄骨を覆ったもの | レベル2。年代によって含有の可能性あり |
見た目だけでは判別できないため、天井や点検口から吹付け材を確認し、検体検査で判断します。
今回の現場もユニットバスの点検口から吹付け材を採取し、アスベストを含まないロックウールであることを確認してから工事に入りました。含有していた場合は、作業場所の隔離や専用の処分が必要となり、費用が大きく増えます。
今回は、実際に弊社にお問い合わせいただいた、部分撤去の内装解体工事の流れをご紹介していきたいと思います。
実際の施工事例
対象：アスベスト検体検査・内装材撤去・ALCパネル撤去
地域：大田区
工期：２週間
鉄骨吹きつけののアスベスト検査
事前の現地調査時に、ユニットバスの点検口から鉄骨に吹きつけがあったのは確認していました。
もし、この吹きつけがアスベストが含まれていた場合は、前述の通りかなり大掛かりな施工にもなりますし、撤去するとなると金額も相当なものになります。
しかし、アスベストの検体検査に出したところ、結果はアスベストの含有は認められないとのことでした。
つまり、通常のロックウールに耐火被膜としての吹きつけということでしたので、工事を行なっても人体の影響はありません。
これで、一安心でした。
内装撤去の作業に入れそうです。
残すものの確認
実際に解体作業を始める前に、どこを撤去して、どこを残すのかしっかり確認していきます。
特に、今回は鉄骨造でしたのでマンションの内装解体のように、とにかく全部を壊していってしまうと、後々壊して欲しくないところまで壊してしまったトラブルにもなりかねません。
リノベーション前提の部分解体で「残すもの」を伝えるチェックリスト
リノベーションの解体は、すべてを撤去するスケルトン解体と違い、後の工事で使うものを残しながら進める部分解体です。「残すつもりだったものが撤去された」というトラブルを防ぐため、次の項目を工事前に決めておきましょう。
| 項目 | 確認すること |
|---|---|
| 電気の配線 | 残す回路と撤去する回路。残す配線はまとめて養生する |
| 給排水・ガスの配管 | 止水・閉栓の位置と、再利用する配管 |
| 床材 | 撤去するか、新しい床の下地として残すか |
| 建具 | ドア・サッシ・収納扉の再利用の有無 |
| 設備 | 分電盤・給湯器・換気扇・エアコンなど |
| 天井・壁の下地 | どの範囲まで下地を残すか |
今回の現場では、後の工程で上から床を新設するため床材は残し、配線類はまとめて残しました。リノベーションを担当する設計者や工務店と、解体の範囲を図面や写真で共有しておくことが大切です。
内装材の撤去
ボードや扉、柱などの木くずやトイレ、バスなどの水回りの撤去を行なっていきます。
解体の後に、リノベーションが行われるので配線類はまとめて残しておきます。
ALCの界壁（かいへき）の撤去
今回は２部屋を１部屋にされるとのことで、間仕切り壁のALCパネルを撤去していきます。
写真の通り、かなりの厚みがありました。
ALC間仕切り・界壁を撤去するときの注意点
ALC（軽量気泡コンクリート）は、鉄骨造の外壁や間仕切りによく使われるパネルです。「軽量」とはいえコンクリートの一種で、1枚でも数十kgの重さがあり、切断時には粉じんも出ます。撤去には専用の工具と、粉じん・騒音への対策が欠かせません。
2部屋を1部屋にするなど、ALCの壁を撤去するときは、次の点を事前に確認します。
- 構造上撤去してよい壁か：鉄骨造のALCの壁は構造を支えない壁であることが一般的ですが、壁の中に鉄骨のブレース（筋交い）や柱がある場合は撤去できません
- 界壁にあたるか：アパートやマンションの住戸と住戸の間の壁（界壁）は、建築基準法で遮音や防火の性能が求められています。撤去して住戸をつなげる場合は、建物の用途や法令上の扱いを建築士に確認する必要があります
- 誰の承認が必要か：賃貸物件ではオーナー、分譲マンションでは管理組合の承認が必要になることがあります。住戸間の壁は共用部分とされている場合も多いため、管理規約も確認しましょう
時間はかかりましたが、なんとか撤去完了です。
完工
写真のように、床材を残しています。
それは、この後に入るリノベーション工事時に、この上から床を新築していくからです。
このように、リノベーション業者さんにも確認をしていただき、事前にどこまで解体で撤去するのかを打ち合わせしていました。
壊して欲しくないところまで壊してしまったトラブルに巻き込まれ内容に、内装解体は事前の打ち合わせを大事になさってください。
実作業は3日、工期は2週間。その理由と全体の流れ
今回の現場は、撤去作業そのものは3日間でしたが、工期全体は約2週間でした。内装解体では、作業の前の準備にも時間がかかるためです。
| 段階 | 内容 |
|---|---|
| 現地調査・見積り | 撤去範囲・残すもの・搬出経路を確認 |
| アスベストの検体検査 | 吹付け材などを採取して分析。結果が出るまで数日〜1週間程度 |
| 届出・近隣へのご挨拶 | 必要な届出と、工事日程のお知らせ |
| 撤去作業 | 今回は3人で3日間 |
| 引き渡し | 残したものを確認し、リノベーション工事へ |
リノベーション全体のスケジュールを組むときは、解体の作業日数だけでなく、調査や準備の期間も含めて逆算しておくと安心です。
【FAQ】よくある質問
Q. ALCの壁は、自分で壊すことはできますか？
A. おすすめしません。重く粉じんも出るうえ、壁の中に構造材や配線・配管がある場合もあります。撤去してよい壁かどうかの確認も含め、専門業者にご相談ください。
Q. 鉄骨の吹付け材にアスベストが含まれているか、見て分かりますか？
A. 見た目では判断できません。吹付けアスベストと吹付けロックウールは見た目がよく似ているため、検体検査で確認します。
Q. マンション専門の内装解体業者に頼んでも大丈夫ですか？
A. 石膏ボード中心の内装なら対応できる場合が多いですが、ALCの壁や鉄骨の耐火被覆がある鉄骨造では、専用の工具やアスベスト対応の経験が必要です。鉄骨造の施工実績がある業者を選びましょう。
Q. 隣の部屋に人が住んでいても、工事はできますか？
A. 可能です。作業時間の配慮や養生、事前のご挨拶で、騒音や粉じんの影響をできる限り抑えて進めます。ALCの撤去など大きな音が出る作業の日程は、事前にお知らせします。
リプロでは現地調査を必須とさせていただく理由
リプロでは正確なお見積もり算出を目指します
今回はの撤去作業は、現場の前に、トラックを停車させて作業をすることができました。
ですが、室内から外まで階段で搬出を行ったので、3人で3日間の作業時間がかかりました。
また、今回は壁の残し方にも注意が必要な現場でした。
このように、搬出経路や残す建具などによって、現場での作業時間は全然変わってきます。
この辺りも、現地調査を行うことで、正確なお見積もり算出ができるのです。
よくお問い合わせでいただくのは、
「概算でいいから、とりあえず価格出してよ」
「相場でいくらなの？」
というご依頼が多いのですが、この業界では、まず概算でなんて数字は出せません。
搬出経路が違えば、現場ごとにかかる日数・作業員の数は異なりますので、費用は大きく変わって来ます。
リプロでは現地調査で、しっかりと根拠のあるお見積もり算出に努力しております。
撤去範囲の認識の不一致で起こるトラブルを防ぐため
内装の解体のお問い合わせをいただく際には、、、
「スケルトン解体でお願いします」
「原状回復工事をお願いします」
とよくご依頼をいただきます。
ところが、この「スケルトン解体」・「原状回復」という用語の認識のあいまいさが、トラブルの多くを引き起こします。
というのは、今回のように部分撤去で残す部分があるとなると、もしスケルトンだと思って、全部解体してしまうと大変なことになってしまいます。
スケルトン解体というと、本当に何も残っていない状態にすることをスケルトン解体というのです。
意外とオーナー様自身や借主様自身、残すべきもの・撤去すべき部分や、ご自身で後付けした内装ボードなどを共有できていないことが多いのです。
いざスケルトン解体をしてみると、、、
オーナー様からは、「ここは残してくれるんじゃなかったの？」
借主様からは、「ここって撤去するはずなのになんで残っているの？」
など、施工範囲の認識の不一致から、トラブルが起こってしまうのです。
弊社では、貸主の方と借主の方との作業内容の確認は必須だと考えます。
また、原状回復工事の場合、借主の方が私たちのお客様になることが多いです。最初の状態の記憶が曖昧で、スケルトンにするように言われていると話されます。
このスケルトンという言葉が実は微妙で、私たち専門業者からしたら「スケルトン＝内装材を全て撤去して躯体をむき出しする」なのです。
営業が現場調査の時点で、撤去範囲を詳しく伺うのはこのためです。
内装解体で起こる可能性のある３つのトラブルとその解決方法、店舗ごとの解体費用のイメージ、施工事例をこちらでまとめていますので、ご覧になってください。
まとめ
いかがでしょうか？
鉄骨造(S造)の内装解体は、マンションの内装解体のように簡単にはいかないことが多いです。
弊社は、木造の住宅解体、マンションの内装解体、工場やショールームなどの大型施設解体を普段から行なっており、アスベストの対応にも慣れておりますので、総合的に解体サービスをご提供することができます。
鉄骨造の内装解体で、不安に思われるオーナー様や不動産会社様には、ぜひ弊社までご相談なさっていただけると幸いです。
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不動産会社様との協業体制を強化しています！
リプロでは、不動産案件の解体を得意とする施工管理スタッフの採用に伴い、不動産会社様との協業体制をさらに強化しております！
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