事務所内装の原状回復・スケルトンの見積り公開【テナント事務所】
2025/07/22更新
＜解体業者が教える３つのポイント＞
・内装解体工事の見積もりを大公開
・撤去費用の内訳を項目ごとに細かく解説
・撤去費用の原価を解体業者がしっかりと解説
目次
10 内装解体工事は解体業者リプロにご連絡お待ちしております！
はじめに
オフィス・店舗などの移転・閉店時に必要となる内装の原状回復工事は、一般の方にとって、見積もり内容は専門的でわかりにくく、場合によっては不透明な請求が起こる可能性、または安すぎる見積もりでの工事は、近隣トラブルに繋がるリスクがあります。
このような問題を避けられるように、このブログの内容は実際の当社の見積書を詳細に公開し、適正な価格で信頼できる解体業者を選ぶことができるように、実践的な情報をお伝えしていきます。
最後まで読めば、見積もりの各項目が何を意味し、どのような点に注意すべきかを深く掘り下げてご説明することで、安心して工事を進めることができることを願っております。
発注前に大事なのは賃貸借契約書の確認
原状回復工事の範囲は、個別の賃貸借契約書によって詳細に定められています。
入居時の状態が「スケルトン」であったか、「内装が入っていた状態」であったかによって、解体・復旧の規模は根本的に異なります。
この「元の状態」が何であったかという点が、原状回復の範囲と施工規模を決定し、それが見積もり費用に大きく反映されます。
例えば、内装があった状態で借りた物件の原状回復は、比較的軽微な修繕や撤去で済むことが多いですが、スケルトンで借りた物件の原状回復は大規模な解体（スケルトン解体）を伴い、費用が大幅に高騰する可能性があります。
契約内容を調べずに、とりあえず相場の価格を知ろうと見積もりを取得しようとすると、提示された費用が適正かどうかの判断基準を失ってしまうため、見積もりを見る前に、契約書の内容を知ることが、見積もり費用が適切なのか理解できる鍵となります。
内装スケルトン解体費用の相場
運営していた店舗を閉店・移転するにあたって、内装を撤去しなければならなくなってしまった・・。
でも、内装解体工事の費用ってどのくらいなのだろうかわかりませんよね？
実は解体業者目線で言うと、、内装解体工事の費用の相場は、あってないようなものだと言えます。
というのも、撤去範囲・作業内容・産廃の種類によって、金額が大きく変動してしまうからです。
例えば、RC造の建物でスケルトン解体と言われれば、天井・壁・床の躯体コンクリートを表すまで内装材を撤去します。
しかし、同じスケルトン解体であっても、内装の状況によって作業内容・産廃の種類が異なってきます。
事務所として使用されていたのか、マッサージ店だったのか。それとも、飲食店を運営されていたのかなどで、撤去範囲・作業内容・産廃の種類が大きく異なってきます。
事務所やマッサージ店であれば、内装はシンプルなケースが多いので、見積もり費用もそこまで高額になるケースは少ないのですが、飲食店はやはり凝った内装が多く、厨房土間の解体工事など大掛かりになってしまい、見積もり費用も比較的高額になるケースが多いです。
今回に関しては、事務所を移転されるということで、HPをご覧いただき、お問合せをしていただきました。
それでは、川崎市のマンションの1Fテナントで運営されていた事務所の内装解体の原状回復・スケルトンのお見積りを公開致します。
事務所内装の原状回復・スケルトンの解体の流れ【マンション1Fテナント事務所】
今回の内装解体の施工の流れを書いたブログはこちらになりますので、ご参考ください。
見積り価格
今回の見積り費用は、99万円となりました。
マンションの1F部分を事務所利用されていたテナントさんで、90平方メートルほどの広さでした。
事務所の内装解体で多いのが、イスやデスクや棚などの残置物と、間仕切り壁の撤去です。
残置物と間仕切り壁が多いと、解体費用が少し高くなる傾向にあります。
もし、たとえば飲食店の場合、他のテナントビルに入居しているテナントさんに工事の騒音や、振動でご迷惑をかけないように、夜間の作業をすることも内装解体では多いのです。
夜勤の場合は、作業員の労務単価が上がりますので、こちらより金額は高くなってしまいます。今回のケースでは、事務所の内装解体ですし、日中に作業をすることができました。
それでは、見積りの内訳を見ていきましょう。
見積もりで大事なのは総額よりも見積もり内訳
内訳項目ごとに、内容と金額を必ず確認すべき
見積書の中で最も詳細な情報が記載されるのが「見積内訳書」です。
解体工事費用は主に、「解体・撤去工事」「解体材処分費用」「有価物買取」で構成されるため、総額だけでなく、どんな工事にそれぞれいくらかかっているかを詳細に確認することが重要です。
一式表記の見積もりは避けた方がいい
見積書で、「○○工事一式」といった曖昧な表記は、内容が不明瞭で、数量の水増しや、現場調査が不十分なために後から追加費用を請求される恐れも指摘されています。
このような「一式」表記は、単に内訳が不明瞭なだけでなく、業者が「一式」を使う背景には、見積もり作成の手間を省きたい、あるいは顧客に詳細を知られたくない（例：利益率が高い項目を隠したい、安価な材料を使う意図がある）という意図が潜んでいる場合も考えられます。
お客様が「一式」を許容すると、業者はその曖昧さを利用して、契約後の変更や追加費用を請求しやすくなる可能性があります。
見積り費用内訳
残置物処分工事
残置物処分工事は、133,000円を計上しています。
今回の現場では、搬出にあたって、養生は必要にならなかったので、仮設工事は行わずに解体・撤去工事を開始できました。
事務所内に、イス、デスク、ラックなどの残置物があったので、まずはこれらを搬出していきます。
解体業者が残置物を処分するとなると、どうしても産廃としての処分になるので、処分費用が高くなってしまいます。できるだけ、残置物は残さないように、一般ゴミの粗大ゴミなどであらかじめ捨てられることをお勧めします。
内装解体工事
今回の内装解体工事は、397,488円でした。
行った作業は、天井の解体、床組を撤去、間仕切り壁の撤去、クロス剥がし、エアコンのフロン回収と撤去、キッチン、トイレの撤去、給水管の撤去、電気配線の撤去などになります。
飲食店の場合、厨房・調理場の土間コンクリートハツリ作業が必ずといっていいほどついてきて、大きな振動と騒音が発生してしまうので、他のテナントさんに配慮しながらの作業になります。
飲食店では、キッチンやトイレの解体・撤去にとても費用がかかるのですが、事務所の場合はすんなり外して終わりになります。
最近では、法改正もあり、エアコンはフロンを専門業者さんに回収してもらう必要があり、その費用に50,000円を計上しています。
また、フロンガスを使用しているエアコンや冷蔵庫の廃棄の際には、ガスを回収しなければなりません。こちらは、「フロン類の使用の合理化及び管理の適正化に関する法律」（略称「フロン排出抑制法」）の中に明記してあり、法として定められていますので、必ず必要な作業になります。
もし、ビルに看板の設置があった場合、高所作業車などを使い、撤去作業する必要があります。この場合、高所作業車の使用量や警備員の配置などで金額が高くなりますので、ご注意ください。
今回は、特に高いところに看板もありませんでした。
解体材処分
今回の解体材処分費用は、345,000円となりました。
内訳は、解体材を産廃のダンプまで人の手で運ぶ小運搬・積込み費用に120,000円、ダンプによる産廃施設へ運搬する費用に225,000円となりました。
小運搬・積込費は、地下1階から階段で荷上げして搬出車両のダンプまで運び積込作業を行う手間賃です。
運搬・処分費は、積込んだ解体材を運搬する車両代・手間賃（人件費）と、発生するであろう廃材の種類と量を想定して算出し、解体材を中間処分場に搬入するための処分費となります。
飲食店の場合、水回りにコンクリートブロックが使われていることが多いので、その撤去費用が高くなるケースが多いです。
事務所の場合は、イス、デスク、棚、間仕切り壁をバラす作業と積み込みにかかる作業の撤去費用が高くなるケースが多いです。
今回のケースでは、1Fの路面の事務所でしたので、産廃のダンプを事務所前に横づけすることができました。
そうなると、バラした残置物と間仕切り壁のダンプまでの小運搬にはそこまで時間はかからないので、今回は解体材処分費用は比較的安くなったケースになります。
例えば、もし繁華街などのテナントになると、産廃のダンプを店舗の真ん前に駐車できるとは限りません。エレベーターを使用できない場合は、階段で高層階から重たい解体材を運搬するケースもよくあります。
もし、作業範囲が広い場合やエレベーターが使用できなく高層階から解体材を運び出すケースなどでは、運搬費用だけで数十万円プラスにかかる場合も十分あるので、弊社では現地調査の段階でその辺りはしっかり確認させていただいております。
現場諸経費
現場諸経費に43,774円を計上しております。
解体、産廃費用に含まれない費用はこちらになります。
車両のコインパーキング駐車費用だったり、管轄の市区町村などに提出する書類の代行費用、解体に使用される道具など費用が現場諸経費になります。
原価の算出方法
当社では、原価は必要な人工費用・運搬費用・産廃処分費用・現場諸経費を元に計算を行い、お見積りを作成しております。
人工費用
作業にかかる作業員の人件費のことです。
現状、解体工の人件費は、人手不足や社会保険加入の影響から高騰しており、東京都内近郊で1人工20,000円～23,000円（法定福利費含む）ほどでしょう。
運搬費用
解体で発生した解体材を、ダンプで各中間処分場に運ぶための費用です。
ここには、運転手の人件費、トラックの購入価格、年間使用する燃料代、メンテナンス費用を稼働日数で割った金額で、一日利用した場合の金額を算出して計上しています。
3ｔ～4ｔダンプで産廃を現場から中間処分場に運搬する原価は、1台あたり12,000円～ 15,000円位でしょうか。
産廃処分費用
2011年の東日本大震災、そして近年の廃プラスチックの輸出が難しくなってきたことで、事業から排出されたような産業廃棄物は、処分にかかる費用が非常に高騰しています。
内装解体工事では必ずといっていいほど発生する、解体ボードの処分費用は12,000円～18,000円／ｍ3です。
木くずの処分費用は3,000円～8,000円／ｍ3くらいです。
金額に開きがあるのは、各中間処分場で扱える産廃の品目が異なり、また得意な品目が異なるからです。例えば、木くずは木質廃材のリサイクル事業を行っている会社の中間処分場に搬入することがほとんどです。
そうすることで、処分費は3,000円～4,000円／ｍ3に抑えることが出来ます。
少しでも安く処分できるように考えて、中間処分場を選定します。
ただ、処分費用を抑えるために遠くまで運搬してしまうと、今度は運搬費用が高くなってしまいます。そうすると結局、1ｍ3あたりの運搬・処分費は変わらない、なんてことも起こりえます。
現場から適正な距離にあって、且つ処分費用を抑えることが出来るように現場によって各中間処分場を決定しています。
経費
経費の原価は、前述しましたように、現場で使用するガラ袋・電動工具で使用する替刃などの消耗品代や想定される交通費・駐車場代を算出しています。
相見積もりでトラブルを回避する
複数の業者から見積もりを取得し、比較することは、適正な見積もりの価格を知る上、信頼できる業者を選ぶ上で不可欠になります。
相見積もりは、工事内容の適正価格を知り、各業者の提案内容やサービスを比較検討するための最も有効な手段です。
一般的には、3社程度の見積もりを取るのが良いとされ、多すぎると比較検討が負担になる可能性があるため、いくつか適切な数に絞ることが推奨されます。
総額だけでなく内訳を比較すること
単純に総額の安さだけで判断せず、各工事項目の内容と単価を詳細にそれぞれ比較します。
気をつけたいのが最も安い見積もりが必ずしも最良とは言えないので、各項目で費用を比較して、しっかりとした施工計画があるかどうかを基準に持つことをお勧めします。
同じ条件で見積もりを依頼すること
複数社に見積もりを依頼する際は、施工内容、希望時期、現在の状況、図面や写真など、伝える情報を統一することが重要です。
解体業者ごとの工事内容の差を理解すること
同じような工事でも、業者によって採用する工事方法が異なることが多く、それが費用や仕上がりに影響します。
安価な見積もりが、結果的に品質の低い工事で近隣トラブルを引き起こしたり、将来的な再修繕費用に繋がり、負担が大きくなってしまうこともあります。
したがって、内装解体に詳しくない方は、見積もりを比較する際に、「なぜこの業者は安いのか、なぜこの業者は高いのか」という疑問を深掘りし、その理由が「工事の範囲」「品質」「工法」のどの部分にあるのかを具体的に理解することが大事です。
特に、異なる工法が提案された場合は、それぞれのメリット・デメリット（費用、工期、仕上がり、耐久性など）を詳細に聞き、自身の優先順位（費用を抑えたいか、品質を重視するか）と照らし合わせて判断することが、失敗しない内装解体業者の選び方になります。
リプロでは現地調査を必須とさせていただく理由
リプロでは正確なお見積もり算出を目指します
今回の解体工事では、1Fの現場での作業でしたので、比較的やりやすい現場となりました。
内装解体では、解体するにあたっての環境、例えば、搬出経路や残す箇所などによって、現場での作業時間は全然変わってきます。
この辺りも、現地調査を行うことで、正確なお見積もり算出ができるのです。
よくお問い合わせでいただくのは、
「概算でいいから、とりあえず価格出してよ」
「相場でいくらなの？」
というご依頼が多いのですが、この業界では、まず概算でなんて数字は出せません。
搬出経路が違えば、現場ごとにかかる日数・作業員の数は異なりますので、費用は大きく変わって来ます。
リプロでは現地調査で、しっかりと根拠のあるお見積もり算出に努力しております。
撤去範囲の認識の不一致で起こるトラブルを防ぐため
内装の解体のお問い合わせをいただく際には、、、
「スケルトン解体でお願いします」
「原状回復工事をお願いします」
とよくご依頼をいただきます。
ところが、この「スケルトン解体」・「原状回復」という用語の認識のあいまいさが、トラブルの多くを引き起こします。
というのは、今回のように部分撤去で残す部分があるとなると、もしスケルトンだと思って、全部解体してしまうと大変なことになってしまいます。
スケルトン解体というと、本当に何も残っていない状態にすることをスケルトン解体というのです。
意外とオーナー様自身や借主様自身、残すべきもの・撤去すべき部分や、ご自身で後付けした内装ボードなどを共有できていないことが多いのです。
いざスケルトン解体をしてみると、、、
オーナー様からは、「ここは残してくれるんじゃなかったの？」
借主様からは、「ここって撤去するはずなのになんで残っているの？」
など、施工範囲の認識の不一致から、トラブルが起こってしまうのです。
弊社では、貸主の方と借主の方との作業内容の確認は必須だと考えます。
また、原状回復工事の場合、借主の方が私たちのお客様になることが多いです。最初の状態の記憶が曖昧で、スケルトンにするように言われていると話されます。
このスケルトンという言葉が実は微妙で、私たち専門業者からしたら「スケルトン＝内装材を全て撤去して躯体をむき出しする」なのです。
営業が現場調査の時点で、撤去範囲を詳しく伺うのはこのためです。
内装解体で起こる可能性のある３つのトラブルとその解決方法、店舗ごとの解体費用のイメージ、施工事例をこちらでまとめていますので、ご覧になってください。
内装解体工事は解体業者リプロにご連絡お待ちしております！
いかがでしたでしょうか？
内装解体工事費用の相場って、知りたくてもわかりませんよね？
お客様にとって、普段馴染みのない解体工事業者とのやりとりだからこそ、見積りの公開や処分にかかる原価の仕組みを説明させていただきました。
これからも、解体業界の見積りとその費用構造をお伝えしていきたいと思います。
＜協力会社募集中♪＞
リプロでは、現在協業していただけるパートナー企業を募集しております。
工務店様、設計事務所様、不動産会社様、士業様など、お気軽にご連絡いただけますと幸いでございます。
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